テレワークで気づいたこと

2021年09月03日
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弊社でもコロナ禍、事務職のテレワークが始まったのは去年2020年4月からもう1年半となりました。
テレワークになって、いかにパソコン仕事の多いことに気づかされ、仕事の効率化を考える日々が続いています。

現在では、各自のパソコンは8時に自動起動、18時45分に自動シャットダウンする設定にしています。
また、日々繰り返し作業についてはプログラムを組んで自動処理することに切り替え、
捺印作業もできるだけ無くし、支障のない書類については最初から印影を印刷することとしました。
また、今までは自社でプログラムを組んで解決していた効率化についても、作成時間を考え外注または
市販のソフトの利用もすることとしました。
すると、弊社が一番大切にすべき仕事は、「お客様の為に考えること」と改めて気づかされています。
現在弊社は、倉庫・工場の賃貸、売買の仲介業務がメインとなっていますが、他社ができないところまで
お客様の立場になり考え抜き、より安全な取引。思い違いによるトラブルが発生しない様、細心の注意を
払って業務をしなければと再認識しています。


そんな中、弊社では宅建士2名による契約書チェックも徹底することとしました。
また、土地家屋調査士事務所も併設、本年は測量士補も3名取得しましたので、売買代金1億円以上の
土地売買契約にあたっては、通常不動産業者ではしない、現地確認測量まで行うこととしました。

注文建築と注文仲介・・・三基建設の仕事

2021年07月28日
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弊社では、倉庫・工場・営業所の賃貸物件のご紹介、売物件のご紹介をしていますが、

ご依頼人の、希望エリアに既存物件が見つからない場合には、ご依頼人の希望条件に基づき、

現地調査、 不動産登記情報の取得を行った上、所有者の方に直接営業をかけることを行っています。

希望地域での倉庫新築については、現在高槻市でヤマト運輸(株)様の宅急便センターを建築中です。

ヤマト運輸(株)様の宅急便センター新築工事は、これで40件以上となります。

ヤマト運輸(株)様がご希望の建物は敷地面積に対して配達車駐車場の比率が多く、既存物件ではなかなか

条件に合う物件が無く、結果いつも希望エリアをご指定いただき、弊社が土地所有者に直接営業を

かけさせて頂く注文建築の形式をとらせていただいております。

 

また、先月6月(2021年)完成となった、(株)スター精機様の大阪支店建設にあたっては、

土地の購入に関する仲介から、建設まで一貫して、ご依頼をいただき無事にお引渡しすることが出来ました。

本当にありがとうございました。

弊社では、ご希望条件に合う物件が既存の情報の中でどうしても見つからない場合には、ご希望条件に合う土地を

現地調査、 不動産登記情報の取得を行った上、MAP上にプロットし、ご依頼人に確認の上、

営業をかける注文仲介※も行っています。

是非、注文仲介※のご依頼もお待ちしております。

当然のことながら仲介ですので成功報酬です。現地調査、 不動産登記情報の取得を依頼人の為に行ったからと言って、

事前承諾なく手数料等請求することはありません。・・・成約時には規定の仲介手数料を請求させていただいております。

また、現在弊社にご依頼頂いている情報は下記からご確認いただけます。

土地有効利用をお考えの方、空き物件をお持ちの方是非ご利用ください。

求む!貸倉庫・貸工場 こんな物件探しています! – 三基建設/貸倉庫・貸工場検索サイト (sankikensetsu.co.jp)

※注文仲介とは三基建設内での表現であり一般的な言葉ではありません。

 

 

 

1,000㎡以上の土地を購入し、倉庫・工場建設用地とする場合、原則道路幅員が9M以上必要です。

2021年06月28日
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意外に不動産業者の方であっても知らないこと。

また、結構忘れがちなこととして、都市計画法施行規則第20条で前面道路の規定があります。

これは、開発申請が必要な場合で、1,000㎡以上の土地に住宅以外の建物を建築する場合には前面道路9M以上必要となることです。

都市計画法施行規則
(道路の幅員)
第二十条 令第二十五条第二号の国土交通省令で定める道路の幅員は、住宅の敷地又は住宅以外の建築物若しくは第一種特定工作物の敷地でその規模が一千平方メートル未満のものにあつては六メートル(多雪地域で、積雪時における交通の確保のため必要があると認められる場合にあつては、八メートル)、その他のものにあつては九メートルとする。

何故この条項を忘れるかと言えば、各市毎の基準により、道路幅員を、それ(9m)以下と定めてある場合があるからだと思います。

この都市計画法法施行規則第20条の規定は、各市によって緩和規定があったりする為、実務でうっかり調査忘れすることもありますので注意が必要です。

また、開発行為に当たらなければ適用もない為、更にうっかり調査忘れとなる場合があります。

開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第1種特定工作物(コンクリートプラント等)の建設、(3)第2種特定工作物(ゴルフコース、1ha以上の墓園等)の建設を目的とし た「土地の区画形質の変更」をいいます。

土地購入時にはチェックが必要な条項の一つです。

【インボイス制度が始まります】消費税免税家主様は、契約書作成時にご注意を!

2021年05月13日
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インボイス制度が始まります

 

弊社は、倉庫・工場等の賃貸・売買の仲介を行っていますが、度々消費税についての課税・非課税・免税業者(課税売上高が1,000万円以下消費税納税義務が免除)について質問を受ける場合があります。

特に、免税業者となる家主様に対する消費税の扱いについて借主様から疑問視される場合も出てきます。
このことに関連して、令和5年10月1日からは「適格請求書等保存方式(インボイス制度)」が導入されるようです。
・・・本年(令和3年)10月1日からはインボイス登録業者、登録申請書の受付も開始されます。

インボイス制度を貸倉庫・工場に当てはめれば、
<貸主側>
 貸主は、借主(課税事業者)から求められたときは、インボイスを交付しなければなりません。
<借主側>
 借主は消費税控除の適用を受けるために、原則として、貸主である登録事業者から交付を受けたインボイス(※)の保存等が必要となります。
(※)借主は、自らが作成した仕入明細書等のうち、一定の事項(インボイスに記載が必要な事項)が記載され取引相手の確認を受けたものを保存することで、消費税控除の適用を受けることもできます。

インボイス制度が導入されると、免税業者である家主は適格請求書(インボイス)を発行することができず、免税業者家主へ支払ったとする消費税は借主の支払い消費税として税額控除できなくなります。
よって、現在貸倉庫・貸工場等の事業用建物を賃貸される場合には、免税業者であるから、契約賃料は消費税込と契約書に記入し作成した場合
令和5年10月1日以降は、借主は貸主に適格請求書(インボイス)を求めることになり貸主は適格請求書(インボイス)を提出できず、結果消費税相当額の賃料値下げを求められることが予想されます。
建物賃貸借契約書において注意が必要となります。

・・・弊社では、家主様が免税業者であっても、消費税別途請求を基本とさせていただいております。

 

大和郡山市小泉町貸土地 11,814坪のご紹介(事業用定期借地契約可) 800円/坪

2021年04月15日
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弊社は倉庫・工場・取り扱いを専門とする不動産・建設の会社です。

最近は図面もCADにより作成。同種の建物であればコピぺである程度まで作成できる時代。
物件を探すにも、現地に行く前にGoogleマップ、ストリートビューで確認ができる時代。
とても便利になりました。
去年より、テレワークも始まり、パソコン・インターネットによる便利さを、より感じられるようになりました、
パソコン・ネットで便利になった世の中だからこそ、人でしかできないサービス提供をしていかなければと考えています。

弊社では、ネットでご紹介する物件についても、現地に行かなくとも状況がわかるよう

VR(360度カメラ)を利用し、各ポイント周辺状況をカメラで撮影し紹介させていただいております。
先日、大和郡山市小泉町で11,814坪、貸土地(賃料坪800円事業用定期借地契約可)物件のテナント募集を依頼されました。
この物件で弊社のVR(360度カメラ)をご確認いただけます。

 

 

大和郡山市小泉町貸土地 11,814坪(一括貸し)
★物件詳細ページはこちら★

現況が良く解る、VR(360度カメラ)は下記からご覧いただけます。
https://www.sankikensetsu.co.jp/souko/360tour/1011366/1011366.html

 

現在は、市街化調整区域内の宅地ですが、以前工場が建っている為、
日本標準産業分類(平成25年10月改定) 中分類18の業種であれば建築可能です。
是非ご検討ください。
また、分割、開発申請に関することもお気軽にお問い合わせください。
下記に日本標準産業分類 中分類18の業種を記載させていただきます。

中分類 18  プラスチック製品製造業(別掲を除く)
180  管理,補助的経済活動を行う事業所(18プラスチック製品製造業)
1800  主として管理事務を行う本社等
1809  その他の管理,補助的経済活動を行う事業所
181  プラスチック板・棒・管・継手・異形押出製品製造業
1811  プラスチック板・棒製造業
1812  プラスチック管製造業
1813  プラスチック継手製造業
1814  プラスチック異形押出製品製造業
1815  プラスチック板・棒・管・継手・異形押出製品加工業
182  プラスチックフィルム・シート・床材・合成皮革製造業
1821  プラスチックフィルム製造業
1822  プラスチックシート製造業
1823  プラスチック床材製造業
1824  合成皮革製造業
1825  プラスチックフィルム・シート・床材・合成皮革加工業
183  工業用プラスチック製品製造業
1831  電気機械器具用プラスチック製品製造業(加工業を除く)
1832  輸送機械器具用プラスチック製品製造業(加工業を除く)
1833  その他の工業用プラスチック製品製造業(加工業を除く)
1834  工業用プラスチック製品加工業
184  発泡・強化プラスチック製品製造業
1841  軟質プラスチック発泡製品製造業(半硬質性を含む)
1842  硬質プラスチック発泡製品製造業
1843  強化プラスチック製板・棒・管・継手製造業
1844  強化プラスチック製容器・浴槽等製造業
1845  発泡・強化プラスチック製品加工業
185  プラスチック成形材料製造業(廃プラスチックを含む)
1851  プラスチック成形材料製造業
1852  廃プラスチック製品製造業
189  その他のプラスチック製品製造業
1891  プラスチック製日用雑貨・食卓用品製造業
1892  プラスチック製容器製造業
1897  他に分類されないプラスチック製品製造業
1898  他に分類されないプラスチック製品加工業

上記業種の工場をお探しの企業様または特別積合せ貨物運送施設としてお探しの企業様、コンビニ等の土地をお探しの方ございましたら 奈良県 開発許可制度等に関する審査基準(立地基準編)について建築可能であるか調査もさせて頂きます。

調査費用は当然のことながら無料です。弊社契約成立時の成功報酬です。

事業用建物新築賃貸する場合の、税引後所得がわかる、概算収支予測計算書作成します。

2021年03月15日
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弊社も来月(2021/04/22)で

開業40周年。

倉庫・工場・営業所の不動産仲介、建設、管理を専門に行っている会社です。
40周年となって、何かお役に立てることがあればと思い
今回、事業用不動産賃貸をする場合の収支予測計算書(三基建設オリジナル)を公開させていただくこととしました。
弊社の建設営業スタイルは、テナント希望地域の地主様に、依頼いただいたテナントの代理として直接営業をかけさせて頂くこと。
https://www.sankikensetsu.co.jp/ordermade.html
地主様と事業用建物注文建築の話しが進んでいく中で、最終一番多い質問が、

「一体この事業で、いくら手残りがあるの?」です。

そこで弊社では、計画資金全額を銀行借入とした場合の税引き後収入が解る概算収支予測計算書を毎回作成しお渡し説明させていただくこととしています。
倉庫・工場・営業所の良さは、ご自身所有の土地上に建設し賃貸するのであれば、概ね15年前後で収入を得ながら返済することが可能となること。
これが賃貸マンションであれば、よほどの駅前一等地でない限り15年で採算を得られることはありません。
賃貸マンション経営であれば借入年数は最低25年から35年、将来建物が古くなって賃料が下がれば更に計画が狂ってしまうことも・・・
もちろん、賃貸マンションを建てられる目的は、相続税対策であったりするのかわかりませんが。
今から、建物賃貸業を始められようとして、概算手取額を知りたい方、
大まかな税金と最終手取額りについてお判りいただける弊社オリジナル収支予測計算書を作成させていただきます。
お気軽にご連絡ください。06-6304-0999   mail@sanki.info
ただし弊社収支計算書では他の所得との合算、居住用建物の減額処理はしていません。
あくまでも参考として利用ください、所得税等他の所得と合算し累進課税となります、

詳しくは税理士等にご相談ください。

建物賃貸業で借入期間中全期の手取り額を確認することは概算であってもとても大切と考えています。

新築直後の収入、それも税引き前収入のみをもって、長期の借入を決断されることは、後日後悔される場合もあるかと思います。
弊社は、事業用建物(倉庫・工場・営業所)の建築賃貸業を地主様におすすめし、「倉庫・工場・営業所で良かった」
と言われることを大変ありがたく思っています。
弊社が建設してきた倉庫・工場・営業所の土地は原則幅員6M以上。
テナント様との建物賃貸借契約も10年もしくは15年。
賃料についても、建設時と殆ど変わらず安定収入を得られておられます。
(ただし10年以上経過すれば修繕費も必要であり、修繕費積立も計上)
これが賃貸マンションの場合は、一等地でない限り新築時の賃料は当然に減額となっていきます。
また、修繕比率も倉庫等に高くなります。
 
 
↓画像をクリックすると拡大表示されます↓

昨日のカミナリで無停電電源装置があってもビジネスフォン使えず。

2021年03月13日
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弊社では朝礼が社員全員当番制となっており、約1か月に1回朝礼当番が回ってきます。
2020年4月からは当番の人は必ずブログも更新することとしました。
然しながら、私自身、今年に入ってからできていなかった為、
昨日、今日、月曜日と3か月分まとめてブログ更新することとしました。
ブログのネタもすぐには思い浮かばないもの。
たまたま、本日土曜日は交代制の出勤日、ゆっくりネタ探しをしようかと思って朝出社すると、

すべてのビジネスフォン画面が真っ白。
電話が利用できません。
慌てて電話主装置を見に行くと無停電電源装置(APC RS1200)から警報音が鳴りっぱなし、
昨日のカミナリで漏電ブレーカーが落ちたことが原因のようです。
無停電電源装置を設置して数年ですがブレーカーが落ちたのは初めて。
すべてのプレーカーを切って再度漏電ブレーカー、各ブレーカーと入れ直しましたが、電話は復旧せず。
一晩ブレーカーが落ちていたため、無停電電源装置のバッテリーも上がってしまった模様。
主装置の電源を無停電電源装置経由から外すことによって復旧完了しました。

今回は土曜日とのことで良かったですが、無停電電源装置はやはり必要であったなと思いました。

営業フロアー新設しました。配線すっきり。空気もきれい。CTIもフル活用。

2021年03月12日
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来月より、新規採用の営業社員を迎え、本社営業部が10名を超える為、
営業部専用フロアーとして4階に新設することでこの3週間大変でした。
今回から営業部は、すべてハイデスク(高さ1M)。

営業部はすべてデスクトップPCからノートPCに変更。
立ち作業で業務効率化が図れるかもやってみようとのことになりました。
・・・疲れたらイスもあり。

デスク下もすべてノートパソコンにしたので配線も無くすっきり。
・・・お掃除ロボット購入予定。
コロナ禍、シャープの加湿空気清浄機も設置しました。

   
ビジネスフォンについてはクラウドPBXへの変更も考えましたが、
弊社CTI(パソコンと電話の連携)システムとの連携が3週間との短期間ではうまく調整できず
電話配線に切替え機を付けることでとりあえず増員分のビジネスフォンを用意することとしました。
弊社CTIは、外線電話を受けた時点でPC画面に顧客情報を表示したり、
社内顧客情報画面からパソコンを介して自動で外線電話をかけたりと
毎日活用しているので、社員増員に伴い、内線発信もアイコンクリックでできるように
新たにプログラム変更かけました。

来週から本格スタートです。

相続登記ほっておくと、思わぬ事態に。

2020年12月18日
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先日は、借地権付き土地の所有者(底地権者)からのご相談でした。
その方の土地の上に建っている建物(借地権付建物)が、隣地所有者の土地の上にもまたがって建っていることがわかり、どうしたら良いものかとの相談でした。

すぐに、隣地土地の登記事項証明書を取ると、大正の所有権移転登記が最後となっていました。
住所地には同姓の方がお住まいでしたので連絡を取らせていただき、結果、弊社相談者に売却しても良いとの話になりました。
ただし、登記簿名義はおじいさんの名義。
相続登記一切についても、その方より依頼されましたので、戸籍謄本等を請求させていただくこととなりました。
すると、おじい様がお亡くなりになられたのは、旧民法(昭和22年5月2日迄)の日であった為、家督相続による相続。
お話させていただいていた方とは違う方が、本当の所有者であることが判明。
真なる所有者とは従弟の関係でしたが、今でもお付き合いがある方で、ご紹介いただき当初の予定通り無事、土地売買させていただくことができました。
弊社も来年で創業40年となりますが、土地売却の話をしていた相手先が、真なる所有者で無かったことは初めての経験。
今回は、仲の良い親戚同士であった為、無事に取引ができましたが、相続登記をせずに長年放置しておくと相続人が何十人となることもあります。
早めの手続きが必要と思われる事例でした。
三基建設は土地家屋調査士事務所も併設、顧問の弁護士、司法書士、税理士とも連携し不動産、建築に関する相談及び問題解決にあたります。
今回の件も、弊社は既定の売買仲介手数料をいただきましたが、その他顧問先の相談料はいただいておりません。
当然のことながら、相談だけであれば無料です、ご相談お待ちしております。

当然のことながら、相続登記料、所有権移転登記料は弊社司法書士を直接紹介し、お支払いいただきました。

宅地を実際に畑として利用していれば固定資産税の減額できるかもしれません。

2020年10月20日
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弊社は貸倉庫・貸工場の仲介、売買、建設が専門ですが、来年で40周年、地主様、取引先様から様々な質問、依頼を承ります。
今回も以前倉庫を建てさせていただいた兵庫県伊丹市の地主様からの相談でした。
「阪神大震災時に家屋が倒壊した後、畑として利用している300坪以上の土地(登記地目宅地)があるが、固定資産税が高すぎてどうしようもない何とかならないだろうか。」とのこと。
現地に調査に行くと、乗用車1台がやっと通れるだけの前面道路幅員。
周辺は既に住宅が建っており、道路整備をするとしても大変な費用と周辺土地所有者の協力無くしては開発できない土地であることが判明しました。
依頼者と相談の結果、当分は畑として利用を続けられることとなりました。
然しながら、現在の固定資産税、都市計画税の負担では農業としては成り立たず。
市の固定資産税課と相談することに。
固定資産税課としては、法務局登記地目が宅地から畑へ変更できれば、
現状の畑(農地)として評価を見直せるとの回答をいただきました。

初めて宅地から畑(農地)への土地地目変更登記をしました。
それから法務局登記官、農業委員会との打合せを経て、宅地から畑(農地)への地目変更登記をすることとしました。私も建物を建てての農地(田・畑)から宅地への地目変更は数多くさせていただいておりますが、宅地から畑への地目変更は初めてのことでしたが無事宅地から畑(農地)への地目変更することができました。
現在、地目宅地で非住宅用地の70%評価であった課税標準額が、農地評価となったことで、造成費相当額の控除(市町村により造成費相当額はさまざまです)及び固定資産税課税標準額1/3、都市計画税課税標準額2/3となり、トータル宅地と比較し約49%の固定資産・都市計画税となりました。
・・・農地となったことで生産緑地指定(更なる税金負担の軽減)もできるようです。
弊社は不動産業だけでなく、土地家屋調査士、1級建築士事務所も併設していますので今回のような法務局への登記申請代理人にもなれます。
弊社内で、手にあまることであれば顧問弁護士・顧問税理士とも協力し、問題解決にあたります。
お気軽にご相談ください。

三基建設株式会社 06-6304-0999 山口