弊社も来月(2021/04/22)で
倉庫・工場・営業所の不動産仲介、建設、管理を専門に行っている会社です。
４０周年となって、何かお役に立てることがあればと思い
今回、事業用不動産賃貸をする場合の収支予測計算書(三基建設オリジナル)を公開させていただくこととしました。
弊社の建設営業スタイルは、テナント希望地域の地主様に、依頼いただいたテナントの代理として直接営業をかけさせて頂くこと。
https://www.sankikensetsu.co.jp/ordermade.html
地主様と事業用建物注文建築の話しが進んでいく中で、最終一番多い質問が、
そこで弊社では、計画資金全額を銀行借入とした場合の税引き後収入が解る概算収支予測計算書を毎回作成しお渡し説明させていただくこととしています。
倉庫・工場・営業所の良さは、ご自身所有の土地上に建設し賃貸するのであれば、概ね１５年前後で収入を得ながら返済することが可能となること。
これが賃貸マンションであれば、よほどの駅前一等地でない限り１５年で採算を得られることはありません。
賃貸マンション経営であれば借入年数は最低２５年から３５年、将来建物が古くなって賃料が下がれば更に計画が狂ってしまうことも・・・
もちろん、賃貸マンションを建てられる目的は、相続税対策であったりするのかわかりませんが。
今から、建物賃貸業を始められようとして、概算手取額を知りたい方、
大まかな税金と最終手取額りについてお判りいただける弊社オリジナル収支予測計算書を作成させていただきます。
お気軽にご連絡ください。06-6304-0999 mail@sanki.info
ただし弊社収支計算書では他の所得との合算、居住用建物の減額処理はしていません。
あくまでも参考として利用ください、所得税等他の所得と合算し累進課税となります、
詳しくは税理士等にご相談ください。
新築直後の収入、それも税引き前収入のみをもって、長期の借入を決断されることは、後日後悔される場合もあるかと思います。
弊社は、事業用建物(倉庫・工場・営業所)の建築賃貸業を地主様におすすめし、「倉庫・工場・営業所で良かった」
と言われることを大変ありがたく思っています。
弊社が建設してきた倉庫・工場・営業所の土地は原則幅員6M以上。
テナント様との建物賃貸借契約も１０年もしくは１５年。
賃料についても、建設時と殆ど変わらず安定収入を得られておられます。
(ただし10年以上経過すれば修繕費も必要であり、修繕費積立も計上)
これが賃貸マンションの場合は、一等地でない限り新築時の賃料は当然に減額となっていきます。
また、修繕比率も倉庫等に高くなります。
↓画像をクリックすると拡大表示されます↓
弊社では朝礼が社員全員当番制となっており、約１か月に1回朝礼当番が回ってきます。
2020年4月からは当番の人は必ずブログも更新することとしました。
然しながら、私自身、今年に入ってからできていなかった為、
昨日、今日、月曜日と３か月分まとめてブログ更新することとしました。
ブログのネタもすぐには思い浮かばないもの。
たまたま、本日土曜日は交代制の出勤日、ゆっくりネタ探しをしようかと思って朝出社すると、
すべてのビジネスフォン画面が真っ白。
電話が利用できません。
慌てて電話主装置を見に行くと無停電電源装置(APC RS1200)から警報音が鳴りっぱなし、
昨日のカミナリで漏電ブレーカーが落ちたことが原因のようです。
無停電電源装置を設置して数年ですがブレーカーが落ちたのは初めて。
すべてのプレーカーを切って再度漏電ブレーカー、各ブレーカーと入れ直しましたが、電話は復旧せず。
一晩ブレーカーが落ちていたため、無停電電源装置のバッテリーも上がってしまった模様。
主装置の電源を無停電電源装置経由から外すことによって復旧完了しました。
今回は土曜日とのことで良かったですが、無停電電源装置はやはり必要であったなと思いました。
来月より、新規採用の営業社員を迎え、本社営業部が10名を超える為、
営業部専用フロアーとして４階に新設することでこの３週間大変でした。
今回から営業部は、すべてハイデスク(高さ1M)。
営業部はすべてデスクトップPCからノートPCに変更。
立ち作業で業務効率化が図れるかもやってみようとのことになりました。
・・・疲れたらイスもあり。
デスク下もすべてノートパソコンにしたので配線も無くすっきり。
・・・お掃除ロボット購入予定。
コロナ禍、シャープの加湿空気清浄機も設置しました。
ビジネスフォンについてはクラウドPBXへの変更も考えましたが、
弊社CTI(パソコンと電話の連携)システムとの連携が3週間との短期間ではうまく調整できず
電話配線に切替え機を付けることでとりあえず増員分のビジネスフォンを用意することとしました。
弊社CTIは、外線電話を受けた時点でPC画面に顧客情報を表示したり、
社内顧客情報画面からパソコンを介して自動で外線電話をかけたりと
毎日活用しているので、社員増員に伴い、内線発信もアイコンクリックでできるように
新たにプログラム変更かけました。
来週から本格スタートです。
先日は、借地権付き土地の所有者(底地権者)からのご相談でした。
その方の土地の上に建っている建物(借地権付建物)が、隣地所有者の土地の上にもまたがって建っていることがわかり、どうしたら良いものかとの相談でした。
すぐに、隣地土地の登記事項証明書を取ると、大正の所有権移転登記が最後となっていました。
住所地には同姓の方がお住まいでしたので連絡を取らせていただき、結果、弊社相談者に売却しても良いとの話になりました。
ただし、登記簿名義はおじいさんの名義。
相続登記一切についても、その方より依頼されましたので、戸籍謄本等を請求させていただくこととなりました。
すると、おじい様がお亡くなりになられたのは、旧民法(昭和22年5月2日迄)の日であった為、家督相続による相続。
お話させていただいていた方とは違う方が、本当の所有者であることが判明。
真なる所有者とは従弟の関係でしたが、今でもお付き合いがある方で、ご紹介いただき当初の予定通り無事、土地売買させていただくことができました。
弊社も来年で創業４０年となりますが、土地売却の話をしていた相手先が、真なる所有者で無かったことは初めての経験。
今回は、仲の良い親戚同士であった為、無事に取引ができましたが、相続登記をせずに長年放置しておくと相続人が何十人となることもあります。
早めの手続きが必要と思われる事例でした。
三基建設は土地家屋調査士事務所も併設、顧問の弁護士、司法書士、税理士とも連携し不動産、建築に関する相談及び問題解決にあたります。
今回の件も、弊社は既定の売買仲介手数料をいただきましたが、その他顧問先の相談料はいただいておりません。
当然のことながら、相談だけであれば無料です、ご相談お待ちしております。
当然のことながら、相続登記料、所有権移転登記料は弊社司法書士を直接紹介し、お支払いいただきました。
弊社は貸倉庫・貸工場の仲介、売買、建設が専門ですが、来年で40周年、地主様、取引先様から様々な質問、依頼を承ります。
今回も以前倉庫を建てさせていただいた兵庫県伊丹市の地主様からの相談でした。
「阪神大震災時に家屋が倒壊した後、畑として利用している３００坪以上の土地(登記地目宅地)があるが、固定資産税が高すぎてどうしようもない何とかならないだろうか。」とのこと。
現地に調査に行くと、乗用車１台がやっと通れるだけの前面道路幅員。
周辺は既に住宅が建っており、道路整備をするとしても大変な費用と周辺土地所有者の協力無くしては開発できない土地であることが判明しました。
依頼者と相談の結果、当分は畑として利用を続けられることとなりました。
然しながら、現在の固定資産税、都市計画税の負担では農業としては成り立たず。
市の固定資産税課と相談することに。
固定資産税課としては、法務局登記地目が宅地から畑へ変更できれば、
現状の畑(農地)として評価を見直せるとの回答をいただきました。
初めて宅地から畑(農地)への土地地目変更登記をしました。
それから法務局登記官、農業委員会との打合せを経て、宅地から畑(農地)への地目変更登記をすることとしました。私も建物を建てての農地(田・畑)から宅地への地目変更は数多くさせていただいておりますが、宅地から畑への地目変更は初めてのことでしたが無事宅地から畑(農地)への地目変更することができました。
現在、地目宅地で非住宅用地の70%評価であった課税標準額が、農地評価となったことで、造成費相当額の控除(市町村により造成費相当額はさまざまです)及び固定資産税課税標準額1/3、都市計画税課税標準額2/3となり、トータル宅地と比較し約49%の固定資産・都市計画税となりました。
・・・農地となったことで生産緑地指定(更なる税金負担の軽減)もできるようです。
弊社は不動産業だけでなく、土地家屋調査士、１級建築士事務所も併設していますので今回のような法務局への登記申請代理人にもなれます。
弊社内で、手にあまることであれば顧問弁護士・顧問税理士とも協力し、問題解決にあたります。
お気軽にご相談ください。
三基建設株式会社 ０６－６３０４－０９９９ 山口
ヤマト運輸様宅急便センターの建設
弊社では農地の有効利用の一つとして、ヤマト運輸様の宅急便センターの建設、出店を40棟以上させていただいております。
今月も、新たに大阪府高槻市で弊社市内4件目となる新築宅急便センターの出店をさせていただくこととが決定しました。開店は2021年秋頃の予定てす。
市街化調整区域での宅急便センターの建設。
今回も、市街化調整区域内にある農地です(弊社では今までに大阪府・兵庫県・奈良県・京都府・神奈川県・埼玉県の市街化調整区域内農地利用で、すでに宅急便センターを何棟も建設させていただきました。)
ヤマト運輸様では早朝からの仕分け作業もある為、
・なるべく直接隣地に住宅がないこと。
・ある一定規模(通常1800㎡以上の敷地であること)の広さがある敷地であること。
が条件となります。(あくまでも、弊社が出店依頼を受けたエリアでの規模)
宅急便センター候補地を探すのも一苦労
最近では宅急便センターの条件を満たす土地は市街化区域内ではどうしても見つからず、結果、市街化調整区域の農地所有者にお願いして、土地の有効利用として宅急便センター建設、建物賃貸借契約により貸していただくこととなります。
市街化調整区域でも宅急便センター建設可能な法律知識。
都市計画法29条1項3号 「・・・公益上必要な建築物のうち・・・政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為」
「政令で定める建築物」とは都市計画法施行令第21条6に「特別積合せ貨物運送をするものに限る」として指定されており開発許可不要となっている為、建設が可能なのです。
ただし、農地であれば農用地指定等、農地法による別の規制の調査も必要ですが・・・
市街化調整区域内で大型車(10トン)の通行できる農地(土地)の有効利用をお考えの方ありましたら、ご相談ください、良い活用方法が見つかるかもしれません。
宅急便センター以外でも 都市計画法34条11号該当区域であれば、店舗等建設できる場合もあります。
三基建設注文建築のご案内。https://www.sankikensetsu.co.jp/ordermade.html
コロナで外出しづらい盆休みでしたが、私は両親が７月下旬に介護施設に入所した為、空き家となった実家(岐阜県)周辺の草刈りと剪定にお盆休み９日間の内、５日間を費やしました。
両親共９０歳を過ぎていますが、先月(7月)まではなんとか母が父を補助することで二人暮らしをしてくれていましたが、中頃より急に母親が自力では立てなくなり、本人がトイレに行くこともままならなくなってしまいました。
よって、到底二人で生活することはできず、介護施設を探し入所することとしたのですが、入所前の１週間は実家で一緒に暮らしましたが、高齢の自立できなくなった両親との、生活はたった１週間であってもそれは、それは大変。
夜中には父、母が交代でトイレに行く度(約１時間半毎)に起こされ睡眠不足。
昼間はテレワークで仕事もしましたが、介護しながら仕事できたのは実働1/2。
ケアマネジャーとの打合せ、介護認定変更手続き、介護施設の下見、両親への説得、入所するため病院へ連れて行っての診断等々。
たったの１週間でしたが介護の大変さが身に沁みました。
介護する方々の大変さのほんの少しでしょうが、分かった１週間でした。
人が老いるとは、どのようなことなのかも鮮明に分かってきました。
元気に動け、働けるありがたさを改めて感じ。
今後、更にお客様に感謝されるような仕事ができるよう心掛けていきたいと思いました。
現在は、コロナウィルス感染症がさらに拡大する中、身内であっても、介護施設では面会もできなくなってしまっています。
せめて、実家の手入れはしておこうと思った５日間でした。
弊社でも新型コロナウイルス対策で事務職が4/16からテレワークを始めてから３ケ月がたちました。
東京では感染者200人を超える日もあり、当分の間、東京店も大阪本社もテレワークを継続、働き方の見直しと、業務のさらなる効率化を日々考えています。
弊社では、倉庫・工場・営業所等の売買、賃貸借の仲介を業務としていますが、新型コロナウイルスによる売上への影響は、当初はコロナウイルス不安による契約のキャンセル等あったものの、最近はたくさんの反響をいただいています。
来年も営業の新人採用をと募集しています。
世の中にはたくさんの業種があります、様々な業種の出店にかかわることができ、お客様と出店の喜びが分かち合える業種。
たくさんの法律知識を身につけることで、更にステップアップした営業を目指すことができる業種かと思います。
どんどん不動産営業に応募ください、随時募集しています。
現在は20歳台前半の女性営業社員が営業売上トップです。
今年４月からは当社としては初めての、高卒新人営業男子も入社し、もう少しで初めての成約かとのところまできています。
未経験者歓迎。
頑張ろうという強い意志と、誠意をもってお客様に対応できる方であれば
どんどん応募ください。
成約までの努力は「しんどい」と思う時もありますが、成約できたときの達成感は営業ならでは。
営業歩合も本年より新基準に変更UPとしました。
応募希望の方は電話にて、面接の申込みをしてください。
勤務地:大阪本社、東京店いずれも希望地可能です
採用時には宅建士資格は不要です、入社後に宅建士合格を目指してください。
■インターネットやラジオからお問合せ頂いたお客様の対応なので、
反響営業が100％です。飛び込み営業はありません！
ご応募をお待ちしております。
０６－６３０４－０９９９ 三基建設 担当池上または山口まで
ご不明点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。
「仕事の内容について詳しく知りたい」等、
応募以外のご連絡でも構いません。
弊社では倉庫、工場の賃貸、売買の仲介を専門にさせていただいておりますが、時折、土地の賃貸借について、消費税の取り扱いで質問を受けることがあります。
貸土地(土地をそのままの現状で貸す場合)については原則非課税ですが、貸主によってアスファルト等の舗装をしたり、フェンスをしたり、入口にゲートをしたり、駐車区画線を引いたりと貸主が土地に構築物を設置して土地を賃貸すると消費税課税となることがあります。弊社でも直近１年間の内に大型車駐車場として、土地賃貸借契約の仲介をするたびに、消費税課税・非課税について明瞭な答えが欲しいため、その都度所轄の税務署に質問するのですが土地賃貸借に対して、明確な回答がありません。参考の為、その経過を記載することとします。
Q現状農地(田・畑)を一括で大型車駐車場として賃貸借する場合の消費税の取り扱いは非課税取引ですか。
A 現状農地(田・畑)を、ただ単に駐車場として土地賃貸借契約をする場合の賃料に対する消費税の取り扱いは下記のとおりになります。
1.田が道路より低く、埋め立て擁壁工事を賃借人が費用負担する土地賃貸借契約
・・・明らかに貸土地(土地をそのままの現状で貸す場合)である為、確実に消費税非課税です。
2.田が道路より低く、擁壁工事及び埋め立て工事を賃貸人が費用負担する土地賃貸借契約で賃貸人がアスファルト等の舗装工事及び区画線引き工事をしない場合
・・・消費税非課税
3.田が道路より低く、擁壁工事、埋め立て工事ならびにアスファルト等の舗装工事を賃貸人が費用負担する土地賃貸借契約
・・・この段階になると国税局の相談室に相談しても、確実な回答はもらえなく所轄の税務署 に相談することとなりますが、大阪府内の２か所の土地所在税務署に相談しましたが、所得申告者でなければ回答できないとの回答となってしまいました。
4.田が道路より低く、擁壁工事、埋め立て工事ならびにアスファルト等の舗装工事さらに区画線引きまでを賃貸人が費用負担する土地賃貸借契約
・・・ここまでくると、消費税課税
最近弊社では、3の場合については所轄税務署からの確実な回答が得られないため、弊社では別途消費税必要として契約することとしています。
土地所有者には課税売上として消費税を納めていただき、賃借人には賃料消費税として支払い消費税を計上してもらい精算してもらうこととしています。
弊社は倉庫・工場・取り扱いを専門とする不動産・建設の会社です。
最近は図面もCADにより作成。同種の建物であればコピぺである程度まで作成できる時代。
物件を探すにも、現地に行く前にGoogleマップ、ストリートビューで確認ができる時代。
とても便利になりました。
去年より、テレワークも始まり、パソコン・インターネットによる便利さを、より感じられるようになりました、
パソコン・ネットで便利になった世の中だからこそ、人でしかできないサービス提供をしていかなければと考えています。
弊社では、ネットでご紹介する物件についても、現地に行かなくとも状況がわかるよう
VR(360度カメラ)を利用し、各ポイント周辺状況をカメラで撮影し紹介させていただいております。
先日、大和郡山市小泉町で11,814坪、貸土地(賃料坪800円事業用定期借地契約可)物件のテナント募集を依頼されました。
この物件で弊社のVR(360度カメラ)をご確認いただけます。
大和郡山市小泉町貸土地 11,814坪（一括貸し）
★物件詳細ページはこちら★
現況が良く解る、VR(360度カメラ)は下記からご覧いただけます。
https://www.sankikensetsu.co.jp/souko/360tour/1011366/1011366.html
現在は、市街化調整区域内の宅地ですが、以前工場が建っている為、
日本標準産業分類(平成25年10月改定) 中分類１８の業種であれば建築可能です。
是非ご検討ください。
また、分割、開発申請に関することもお気軽にお問い合わせください。
下記に日本標準産業分類 中分類18の業種を記載させていただきます。
中分類 18 プラスチック製品製造業（別掲を除く）
180 管理，補助的経済活動を行う事業所（18プラスチック製品製造業）
1800 主として管理事務を行う本社等
1809 その他の管理，補助的経済活動を行う事業所
181 プラスチック板・棒・管・継手・異形押出製品製造業
1811 プラスチック板・棒製造業
1812 プラスチック管製造業
1813 プラスチック継手製造業
1814 プラスチック異形押出製品製造業
1815 プラスチック板・棒・管・継手・異形押出製品加工業
182 プラスチックフィルム・シート・床材・合成皮革製造業
1821 プラスチックフィルム製造業
1822 プラスチックシート製造業
1823 プラスチック床材製造業
1824 合成皮革製造業
1825 プラスチックフィルム・シート・床材・合成皮革加工業
183 工業用プラスチック製品製造業
1831 電気機械器具用プラスチック製品製造業（加工業を除く）
1832 輸送機械器具用プラスチック製品製造業（加工業を除く）
1833 その他の工業用プラスチック製品製造業（加工業を除く）
1834 工業用プラスチック製品加工業
184 発泡・強化プラスチック製品製造業
1841 軟質プラスチック発泡製品製造業（半硬質性を含む）
1842 硬質プラスチック発泡製品製造業
1843 強化プラスチック製板・棒・管・継手製造業
1844 強化プラスチック製容器・浴槽等製造業
1845 発泡・強化プラスチック製品加工業
185 プラスチック成形材料製造業（廃プラスチックを含む）
1851 プラスチック成形材料製造業
1852 廃プラスチック製品製造業
189 その他のプラスチック製品製造業
1891 プラスチック製日用雑貨・食卓用品製造業
1892 プラスチック製容器製造業
1897 他に分類されないプラスチック製品製造業
1898 他に分類されないプラスチック製品加工業
上記業種の工場をお探しの企業様または特別積合せ貨物運送施設としてお探しの企業様、コンビニ等の土地をお探しの方ございましたら 奈良県 開発許可制度等に関する審査基準（立地基準編）について建築可能であるか調査もさせて頂きます。
調査費用は当然のことながら無料です。弊社契約成立時の成功報酬です。