工場建築できる土地

2021年06月18日
投稿者:

こんにちは。三基建設の松川と申します。趣味はバードウォッチングです。

 

三基建設がお客様より承るご依頼には「○○坪の工場が建設できる土地を探してほしい」といった内容のものが少なくありません。

その関係で、ある土地に工場を建てる為に何が必要か、どういう土地なら建てられるのか調べてみました。

 

まず工場とは何か?というところですが、建築基準法では「物品等の製造、加工、仕上、仕分、包装、荷造等の作業を一定期間継続して行うもの」と定義されます(昭和14年6月29日 内務省都市計画課長 照会回答)

一般的な用途地域上の工場についての記述では、0.75kw以上の原動機さえ使わなければ工場ではないように解釈できそうな印象もありますが、

実際のところは前述したように、荷造りのような軽作業すら工場用途と解釈される可能性があります。

用途地域上どのように工場が定義されていても、参照する法律は同じ建築基準法なので、やはり物品の製造云々は工場に該当するといえます。

したがって工業系地域以外に工場建設するのは不可能で、可能性があってもかなり低いということは言えるかと思います(現状、適法に工場が建っていて問題なく稼働している場合、その建て替えとしての工場建築なら可能性はあります)。

 

次に工場建設が開発行為に該当するかどうかの問題があります。

工場建設における開発行為とは何か?というところですが、簡単に言うと「工場建築のための宅地造成」と表現できます。

この宅地造成のうち許可が必要かどうかが問題になります。許可が必要で、かつ管轄する役所で明確な回答が得られなかった場合、不動産会社としては「この土地で工場が建てられます」とは断言できません。

ではその条件ですが、各自治体によって大きく異なり、市町村と都道府県の役所に出向いて建築の可能性を調査する必要があります。

例えば、市町村によって定められる用途地域では工業地域でも、開発行為の管轄が都道府県が許可権者にあたる場合、

その土地の建築履歴がないことによって開発行為とみなされ、都道府県の許可が必要となるケースもあります。

また別のケースでは、都市計画のうち許可権者が政令指定都市や中核市である開発についても、一定規模の開発行為(例えば3000㎡以上の開発行為など)については都道府県の許可判断になるケースもあります。

 

さらに、都道府県の許可が下りても(工場建築ができても)今度は市町村の地区計画や政令によって建物や敷地利用に制限がかけられるケースがほとんどです。

三基建設ではこのような土地の調査から建築設計と施工までご依頼を承っております。ご希望の土地でご希望の建築、といったご提案について真摯に対応させていただきます。

いつでもお気軽にご相談ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

貸土地の消費税について

2020年06月17日
投稿者:

弊社では倉庫、工場の賃貸、売買の仲介を専門にさせていただいておりますが、時折、土地の賃貸借について、消費税の取り扱いで質問を受けることがあります。

貸土地(土地をそのままの現状で貸す場合)については原則非課税ですが、貸主によってアスファルト等の舗装をしたり、フェンスをしたり、入口にゲートをしたり、駐車区画線を引いたりと貸主が土地に構築物を設置して土地を賃貸すると消費税課税となることがあります。弊社でも直近1年間の内に大型車駐車場として、土地賃貸借契約の仲介をするたびに、消費税課税・非課税について明瞭な答えが欲しいため、その都度所轄の税務署に質問するのですが土地賃貸借に対して、明確な回答がありません。参考の為、その経過を記載することとします。

Q現状農地(田・畑)を一括で大型車駐車場として賃貸借する場合の消費税の取り扱いは非課税取引ですか。

A 現状農地(田・畑)を、ただ単に駐車場として土地賃貸借契約をする場合の賃料に対する消費税の取り扱いは下記のとおりになります。

1.田が道路より低く、埋め立て擁壁工事を賃借人が費用負担する土地賃貸借契約

・・・明らかに貸土地(土地をそのままの現状で貸す場合)である為、確実に消費税非課税です。

 

2.田が道路より低く、擁壁工事及び埋め立て工事を賃貸人が費用負担する土地賃貸借契約で賃貸人がアスファルト等の舗装工事及び区画線引き工事をしない場合

・・・消費税非課税

 

3.田が道路より低く、擁壁工事、埋め立て工事ならびにアスファルト等の舗装工事を賃貸人が費用負担する土地賃貸借契約

・・・この段階になると国税局の相談室に相談しても、確実な回答はもらえなく所轄の税務署 に相談することとなりますが、大阪府内の2か所の土地所在税務署に相談しましたが、所得申告者でなければ回答できないとの回答となってしまいました。

 

4.田が道路より低く、擁壁工事、埋め立て工事ならびにアスファルト等の舗装工事さらに区画線引きまでを賃貸人が費用負担する土地賃貸借契約

・・・ここまでくると、消費税課税

 

最近弊社では、3の場合については所轄税務署からの確実な回答が得られないため、弊社では別途消費税必要として契約することとしています。

土地所有者には課税売上として消費税を納めていただき、賃借人には賃料消費税として支払い消費税を計上してもらい精算してもらうこととしています。