アースダイバーと不動産

2021年07月19日
投稿者:

三基建設の松川です。

最近、大阪という土地に対する知見を深めようと「大阪アースダイバー」という本を読み始めています。

かなり難解な本です。大阪が他の都市の成り立ちと大きく異なる、といった大まかな内容は理解できました。

それでも、何とか読み進めた中で興味深かったことがありました。

本によると、古代の大阪は上町台地(大阪城から南にのびる台地)にあたる陸地以外は内海だったそうで、

長年の年月をかけて淀川からの土と大和川からの土が内海に流れてきて、大阪平野ができたそうです。

当時において大阪平野は、雨の影響で形状すら変化する不安定な土地でした。台地のしっかりした土地には宗教施設やお城などが建っており、

不安定な土地に商人が住むようになったとのことでした。

大阪の地名で、鴫野、鷺洲、鶴橋などの地名がありますが、この地名に含まれる鳥は浅瀬で食事する鳥類です。当時の庶民が不安定な土地で生活していたのは事実のように思われます。

一方で、いくつも分かれた河川は商業においては有利に働き、物流も大いに発展した一因になったそうです。この傾向は世界的に顕著で、ベネチアなどはその典型にあたるそうです。

本のなかで古代の大阪の地図があったのですが、よく見るハザードマップを連想していしまいました。

 

大阪が商人の町であることやハザードマップで示されるリスクなどから、古代から千数百年後の現代においても都市の成り立ちによる大きな影響を実感せざるを得ません。

不動産会社においては、想定最大規模のハザードマップを重要事項説明において説明しなければなりません。

予算の関係上、自治体によってはハザードマップが想定最大規模のものではなかったりします。その場合は計画規模のものでの説明になります。

自治体独自(水防法に基づかない)のハザードマップについては不動産会社は説明しなくてもいいのですが、できる限り調査して情報公開することがお客様にとっての利益につながると考えております。また、建築のアイデアによって、これらのリスクに対応するご提案も可能かと思います。

土地探しから施工までご検討されるなら、ぜひ三基建設までご相談ください。

 

 

 

工場建築できる土地

2021年06月18日
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こんにちは。三基建設の松川と申します。趣味はバードウォッチングです。

 

三基建設がお客様より承るご依頼には「○○坪の工場が建設できる土地を探してほしい」といった内容のものが少なくありません。

その関係で、ある土地に工場を建てる為に何が必要か、どういう土地なら建てられるのか調べてみました。

 

まず工場とは何か?というところですが、建築基準法では「物品等の製造、加工、仕上、仕分、包装、荷造等の作業を一定期間継続して行うもの」と定義されます(昭和14年6月29日 内務省都市計画課長 照会回答)

一般的な用途地域上の工場についての記述では、0.75kw以上の原動機さえ使わなければ工場ではないように解釈できそうな印象もありますが、

実際のところは前述したように、荷造りのような軽作業すら工場用途と解釈される可能性があります。

用途地域上どのように工場が定義されていても、参照する法律は同じ建築基準法なので、やはり物品の製造云々は工場に該当するといえます。

したがって工業系地域以外に工場建設するのは不可能で、可能性があってもかなり低いということは言えるかと思います(現状、適法に工場が建っていて問題なく稼働している場合、その建て替えとしての工場建築なら可能性はあります)。

 

次に工場建設が開発行為に該当するかどうかの問題があります。

工場建設における開発行為とは何か?というところですが、簡単に言うと「工場建築のための宅地造成」と表現できます。

この宅地造成のうち許可が必要かどうかが問題になります。許可が必要で、かつ管轄する役所で明確な回答が得られなかった場合、不動産会社としては「この土地で工場が建てられます」とは断言できません。

ではその条件ですが、各自治体によって大きく異なり、市町村と都道府県の役所に出向いて建築の可能性を調査する必要があります。

例えば、市町村によって定められる用途地域では工業地域でも、開発行為の管轄が都道府県が許可権者にあたる場合、

その土地の建築履歴がないことによって開発行為とみなされ、都道府県の許可が必要となるケースもあります。

また別のケースでは、都市計画のうち許可権者が政令指定都市や中核市である開発についても、一定規模の開発行為(例えば3000㎡以上の開発行為など)については都道府県の許可判断になるケースもあります。

 

さらに、都道府県の許可が下りても(工場建築ができても)今度は市町村の地区計画や政令によって建物や敷地利用に制限がかけられるケースがほとんどです。

三基建設ではこのような土地の調査から建築設計と施工までご依頼を承っております。ご希望の土地でご希望の建築、といったご提案について真摯に対応させていただきます。

いつでもお気軽にご相談ください。