先日土地、建物の売買仲介をさせていただきました。
売主が昭和５４年に購入した物件の売却でしたが、弊社が仲介業者として調べましたら、売主も知らない昭和５３年に取毀(とりこわ)した売却土地上の建物の登記記録が出てきました。
当然に建物滅失登記申請を所有者から提出はできるのですが、３０年以上前のことであり、本来の所有者から協力を得ることも難しかったので、売主から建物滅失申出をすることとなりました。
提出書類は売主(滅失する建物の土地所有者)からの上申書(法務局へのお願い)と印鑑証明書、それと固定資産税課建物滅失証明書(市によって名称は違うようです)でした。
土地売買
1,000分の10
建物売買
1,000分の20
土地複数筆と建物がある場合
土地の固定資産評価額を合計し1000円未満切り捨て×10/1000算出結果と
建物の固定資産評価額1000円未満切り捨て×20/1000算出結果を合計し
たものを100円未満切り捨てして算出。
土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置について、次のとおり、平成21年４月１日以後に引き上げることとしていた税率を２年間据え置き、平成23年４月１日から段階的に引き上げることとする。
(1)
土地の売買による所有権の移転登記（現行1,000分の10）
平成21年４月１日から平成23年３月31日まで 1,000分の10
平成23年４月１日から平成24年３月31日まで 1,000分の13
平成24年４月１日から平成25年３月31日まで 1,000分の15
(2)
土地の所有権の信託の登記（現行1,000分の２）
平成21年４月１日から平成23年３月31日まで 1,000分の２
平成23年４月１日から平成24年３月31日まで 1,000分の2.5
平成24年４月１日から平成25年３月31日まで 1,000分の３
税に関する最新情報は 国税局ホームページの新着情報に掲載されています。
■消費者契約法
第九条 次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
一 当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの 当該超える部分
二 当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの 当該超える部分・・・となっている14.6%の扱いについて。
そもそも貸倉庫・貸工場のような事業用物件の借主は完全なる個人である場合はまれである。(トランクルームの家財倉庫の場合ぐらい)よって
消費者の(定義）のとおり
第二条 この法律において「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう。
となっていることから、消費者契約法にいう、消費者には事業用物件賃貸借について、借主はこの個人には当たらないものと思われます。
よって家賃に対する遅延損害金は14.6%を超えた部分について無効とはならず、利息制限の21.9%を利用した建物賃貸借契約書であっても問題ないものと思われます。
・・・内閣府 消費者団体 訴訟室にも確認、貸倉庫の賃借人は個人であっても消費者契約法の消費者にあたらないものと思われますとの回答を受けています。・・・家主様は14.6%に制約されることは無いとの結論です。
平成21年3月末まで 売買 土地10/1000 建物 20/1000
平成21年4月から 売買 土地13/1000 建物 20/1000
相続は期間関係なく 4/1000
平成21年4月から 売買 土地10/1000に変更となりました。
売買、抵当権設定等 登記義務者の印鑑証明書 有効期間３ヶ月以内。
遺産分割協議書の印鑑証明については、被相続人死亡後取得の印鑑証明書であれば、有効期限無し。
民事再生手続き開始後の法人と建物賃貸借契約を締結する場合の注意点。
民事再生事件申立の弁護士に確認を入れる。
その結果必要な場合には、監督員の弁護士に対して、申立の弁護士から承諾を取ることに。
・・・ただし、建物賃貸借契約は、通常の営業上の行為で有り、問題とされることはなさそうです。
10月22日付で東京店を杉並区から中央区日本橋本石町に移転しました。
来てから気づいたことは日本橋本石町には日本銀行があること。
日銀に一番近い「貸倉庫・貸工場仲介業者」となりました。
7月末には10月末に移転することを決定していましたが、今年の夏は暑くて暑くて、事務所探しを断念、結局10月に入って事務所探しから引越しまでを10日間で行ないました。
そこでまた、最近の不景気を感じることに。
中央区日本橋付近でも探せばいくらでも貸事務所が見つかります。
貸事務所のホームページを作成しようかと思うほど。
東京店を出店して早３年、東京店だけが今だに賃貸の事務所。
早く自社ビルが持てるまでにがんばります。