よくある質問と回答

簡易リフトでも建築確認が必要となり、建築確認を申請しようとすると建物の遵法性を見られます。その際に検査済証が無いと×。
適法に簡易リフトは設置出来ません。
そこで建物に検査済証が無くても適法に建築確認申請無に設置出来るのが垂直搬送機というものになります。

例えば、自分の土地が道路に面していない場合、道路に面している他人地を通らないと自分の土地に出入りができません。
そんな時、道路に面している他人地の一部を自分が通行できる権利を設定します。自分の土地を要役地と呼び、他人の土地を承役地と呼びます。

建ぺい率（建蔽率）とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことをいいます。建築面積とは建物の一階の面積です。倉庫に関係することでは、令和5年4月1日に改正建築基準法施行令第２条第１項第２号が施行されました。それまでは、倉庫等における軒等（庇）は1ｍまで建ぺい率に算入されない、逆を言えば1ｍ超の庇については建ぺい率に算入されておりましたが、令和5年4月1日以降は5ｍ以下まで（突き出た方向から敷地境界線まで距離が5ｍ以上必要などの条件が複数あります。）不算入となりました。

簡易リフトも原則、建築確認・完了検査・定期検査報告が必要のようです。（国土交通省HP参照）

補足
簡易リフトとは労働安全衛生法上で定義されているものであり、建築基準法上ではエレベーターとなります。そのため建築基準法の適用については建築基準法におけるエレベーターの構造規定が適用されます。（簡易リフトの規格によっては同時に労働安全衛生法の規定が適用される場合がございます。）

家賃保証会社は万が一、借主からの賃料が滞った場合に保証会社が賃料を借主に代わって貸主に立替して支払うシステムです。
慣習的に、契約条件として借主負担としているところがほとんどとなっております。
初回保証料、更新料の金額は保証会社によって、まちまちとなっていますので、貸主様や管理会社からの指定がなければ契約前に契約料が安価な保証会社への変更を仲介業者に相談してみるのも一つの方法です。

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に違反していないことを証明する書類のことです。
建物を建築する際は建築確認申請を行い、これから建築する建物が建築関連の法令に違反していないかどうかをチェックします。建築確認を経て計画に問題がなければ、確認済証が発行されます。そして、建物の建築完了後に完了検査を行い、そこで問題がなければ検査済証が発行されます。検査済証が発行されている建物は、建築後に違法増築などがされていない限り違反のない合法な建物です。

消防法により消防用設備等を設置することが義務づけられている建物の関係者（所有者・管理者・占有者）は、設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を倉庫、工場などの非特定防火対象物は3年に一回消防長又は消防署長に報告する義務があります。

都市計画道路とは都市計画法に基づく都市計画と一体になって実施（施行）される道路です。不動産売買においては、売買対象土地が都市計画道路予定地に含まれるかどうか調査します。予定地に該当する場合、計画決定か事業決定か、いつ事業（当該地の買収等）が始まるかを、関係する行政部署に聴取します。計画道路予定地では、建築や売買に関する一定の制限があります。基本的に行政が将来的に買い取る予定地とも言えますが、実情としては都市計画道路の工事が始まっても、土地の買収が進んでいない事例がしばしばあるようです。詳細は仲介業者にお問い合わせください。

浄化槽とは、下水道が整備されていない地域で使用されている、地中に埋設されるタンク状の下水処理の設備です。倉庫・工場においては一般的に使用されているもので、し尿や生活排水がそのタンクに集約され、浄化処理のうえ、水路や雨水枡に流されます。保守点検は３カ月に１回(都道府県に登録された浄化槽保守点検業者へ委託。使用人数、頻度により前後あり)、清掃は１年に１回以上(市町村の許可業者へ委託)、定期検査（法定点検）１年に１回(都道府県知事の指定検査機関へ委託) が必要で、それぞれ費用が掛かります。不動産契約においては、点検清掃の費用負担（貸主か借主）は賃貸借契約ごとに異なります。また、保守点検・清掃の記録は、浄化槽管理者が３年間保管する義務があります。

倉庫、工場の契約について一般的には主要構造部は基礎、骨組み、外壁、屋根、いわゆる建物を構成している主要な部分と考えられます。
広域の意味として床や給排水設備も含むという考え方もあります。
居住用の賃貸物件と事業用の物件で修繕負担範囲が大きく相違することもありますの、負担区分を明確にしご納得いただいたうえで契約を締結されることをお勧めいたします。

物件購入時、売買契約締結時に売買代金の10％程度の手付金＋仲介手数料半金の支払いと、決済時に残金＋諸費用の支払いが必要となります。金融機関の融資利用がある場合は、融資実行の前に手付金の支払いが必要となりますので、手付金分は最低現金のご用意が必要となります。、また売買に必要な資金の全てに対して、金融機関からの融資額が下回る場合は不足分の現金用意が必要となります。売買契約締結前に融資相談先の金融機関へご確認ください。

超簡易版で説明します。
・農地転用条件付き売買契約締結
↓
・農地転用５条許可の申請
↓(市街化の場合届出１～２週間程度、調整区域の場合許可２ヶ月以上)
・農業委員会から許可通知あり
↓
・転用許可証ももって決済。そして所有権移転。
　晴れて所有者になります。

その後、造成が終われば田、畑から雑種地、宅地に地目変更です。

新たに倉庫等テナント物件を探している中で、消防についても気になるが、実際に倉庫を見学に行くと、いわゆる消防設備でイメージする消火栓やスプリンクラーといったものが見当たらず、心配だという方もいらっしゃると思います。

三基建設では、一つの考え方として、お貸しする物件をそのままの状態で借りていただく場合の消防基準で必要となる消防設備の設置義務までは、貸主側にあると考えております。
それ以外でテナント側が行う内装工事等で必要となる設備追加や定期点検、防火対象物使用開始届などの対応はテナント側にお願いされることが一般的です。

また、中～大規模以上の、例えば延べ300坪以上ある倉庫や地下室、3階以上がある建物などは、それぞれに応じた消防設備が必要となりますので、十分注意が必要となりますが、小～中規模（2階建以下で延べ150坪程度まで）であれば、数本の消火器を所定の場所に置いておくことで十分消防基準を満たされる場合も多いようです。
思ったような消防設備が見当たらないと思ったら、まずはその物件の規模を確認してみてください。そもそも消火栓などの大げさな設備が必要ないものかもしれません。
ただし、物件毎、ご利用用途毎に消防基準も異なりますので、詳しくは最寄りの消防署にご確認いただくことをお勧めします。

貸主が個人・個人事業主の場合は貸主に直接或いは管理会社にヒアリングする必要がございます。
貸主が法人の場合は国税庁　適格請求書発行事業者公表サイトより法人番号を検索してインボイスが登録されているか否か確認を取る事が可能です。
国税庁　適格請求書発行事業者公表サイト↓
https://www.invoice-kohyo.nta.go.jp/?ref=blog.bitbank.cc

現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。

★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入（貸土地の賃料収益等は）含みません。

②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。（インボイス登録は任意です）

③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上（前々年度を基準とします）である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の４０％が控除されます。（６０％納付）

④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和５年10月１日から令和８年９月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の８０％が控除されます。（２０％納付）

★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。

⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。

⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後６年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています（請求書の保存など、要件があります）
【令和５年10月～令和８年９月末】８０％
【令和８年10月～令和11年９月末】５０％

メリット
・一定期間の家賃収入の目処がつくので将来の計画をたてやすい。
・都度、募集などの心配をせずに済む。
・入居者管理を一括して任せられる。
デメリット
・不動産会社もリスクを負う為、賃料設定が低目に設定される傾向があるので収益性の低下。

保証会社とは家賃の保証を行う会社です。
賃借人がもしもの事があった場合、家賃保証会社が決められた上限内(家賃等のおよそ６～１２カ月分)で賃借人の代わりに立替て賃貸人に支払う会社です。保証委託料は家賃の１カ月分を保証会社との契約締結時に支払い、１年毎に更新料を支払う。というのが一般的なものになっております。
初回の保証委託料や更新料は賃貸借契約が終わっても返ってこないので賃借人にとってデメリットしかないんじゃないか？と思われる方もいらっしゃいますが、その分、以前に比べて敷金や保証金の設定額が割安になっていることもあります。以前は敷金や保証金は６ケ月分１０カ月分となっていたところ、２カ月、３カ月となっているケースも多々あり、初期費用が抑えられている現状もあります。
また、最近の経済情勢から考えるにどんな大きな会社でも何が起こるか分からない状況から、より賃貸人も貸すことについて慎重にならざるをえないのです。

一部貸しの物件も賃貸事例として多くございます。
しかしながら所有者と賃借人の間で共用で使用する部分が出てくるのが一つ悩ましい点です。
ですが、そのお悩みにつきましては我々仲介業者が事前に双方のご意見をお伺いして、契約内容に反映していきます。
契約後にトラブルにならないように契約書作成をさせて頂きます。

募集をしてもなかなか契約にならない物件の場合、募集賃料を下げれば物件が決まるという考え方は どうか ? と私は考えます。不動産はご縁のある方に巡り合うか ? どうかにより決まることがよくあります。単純に金額を下げれば決まるという考え方はいかがなものか ? 家主様の大切な資産を安売りすることになります。よくお考えの上、お決め下さい。

キュービクル(高圧電力)を使用する場合、最初に関西電力に高圧電気申込書なるものを提出しないといけません。そして、その申込書を記載する際に【電気主任技術者の選任】記入欄があります。【電気主任技術者】とは簡単に言うとキュービクルを定期的に点検し、保安するプロです。
電気会社さん以外で言うと社内にそういった資格をお持ちの方はいないと思うので外部委託となります。そこで、出てくるのが電気保安協会です。
ですので、キュービクルを使用する際には電気保安協会とのご契約も連なって必須となってきます。
また、中古のキュービクルを使用する際には、保安協会も事前調査等が必要になり、修繕箇所があればその修繕をしてからでないと保安協会がそもそも契約(受託)してくれない。といった場合もございますので、キュービクルが設置されている物件を賃貸、賃借する場合は事前の調査をオススメします。
調査結果によってはキュービクルを使う前からかなりの修繕費用が必要になる可能性もございます。

弊社は倉庫・工場に特化した不動産の営業を展開しています。倉庫工場等の事業用物件に限って申しますと現在、需要はかなりの数ございますが、それに対して供給できます物件がないという状況が長く続いております。弊社には物件があれば決まる、契約してくれる顧客様が数多くございます。今は倉庫・工場として使える良い条件の物件がなかなか出てこないということがございます。物件をお持ちのオーナー様で、お売りになりたい・お貸しになりたい方は、ぜひ弊社までお問い合わせ下さい。

まず月額賃料、必要な面積、エリアの3つを定めます。次に必要になってくる条件は、何ｔトラック（またはトレーラー）まで荷受けできる広さ立地が必要か？必要面積は平家建てでなくてはいけないか？2階建てでも良いのか？周辺に民家はあってもよいのか、民家無しでなくてはいけないのか？駐車・駐輪スペースは必要か、無くても良いのか？駅からの距離は遠くても良いのか、徒歩圏内でなければならないのか、各階の天井高は？等です。他にも、詳しく見ると、まだまだありますが、基本的な条件として必須の条件と、譲歩できる条件を定めると、良い物件に出会える可能性が高まってきます。

取り壊すことを条件として家屋を取得し、取得後使用することなく直ちに取り壊した場合は、不動産としてではなく、動産を取得したとみられるときに限り、課税対象となりません。

税務署に提出が求められる書類の一例として、

・不動産売買契約書・最終代金領収書
・取り壊した後の土地の利用状況が確認できる書類
例：建築確認済証、工程表等
・取り壊した物件、取り壊した日付、取り壊した事実が確認できる書類
（以下のa～dのいずれか）
ａ　滅失の登記事項証明書
ｂ　滅失の登記申請書及び登記完了証
ｃ　電子登記申請の登記完了証
ｄ　解体証明書（解体業者の印鑑証明書原本を添付）

等、求められる可能性があります。

また、購入後の解体の規定として、おおむね4ヵ月以内という規定があり、且つ、使用貸借若しくは賃貸借でも人が使っていた場合は適用外になるようです

さらに詳細な情報は不動産の所在地を所管する税務署へお問い合わせください。

昨今は建築材料の高騰等いままでには考えられなかった諸事情により、坪単価がいくらでできるとお答えしにくい状況になっています。また、建設する建物の内容及びグレードによっても変わってきます。一概には言えませんが、弊社施工実績で申しますと坪90万円前後ぐらいで概ね中程度の建物の建設ができるものと考えております。(ご参考まで)

まず、屋外消火栓を設置しなければならない建築物はざっくり以下の建築物になります。
延べ床面積で耐火建築物は床面積9,000㎡以上
準耐火建築物は6,000㎡以上
それ以外の建築物は3,000㎡以上
の建築物が対象となってきます。
屋外消火栓を新たに設置しようとすると正直、高額です。
屋外消火栓、貯水槽、予備槽、ホース、配管、工事費(電気、設置)
1,000万円前後かかる可能性があります。
但し、費用を少しでも減額する為に屋外消火栓を動力消防ポンプという設備に置きかえるなど様々な方法もございます。
ご心配な方は、消防設備屋に一度ご相談される事を推奨いたします。
(地域の所轄消防署によって条例が異なる場合がございます。)

相続発生時の賃借権についての質問ということでよろしいでしょうか？
無償で借りている使用貸借とは異なり、家主様に賃料を支払い賃貸している場合、賃借権があり賃借権は相続の対象となります。
よって質問者様が相続し、その物件を使用することについては問題ないと思われます。貸主様へ相続し、使用を続けることの連絡は行って頂くことをお勧めします。

相続する建物の負債部分を把握することが必要です。
建物に限らず、相続するものの中には、プラスとなるものだけでなく、マイナスとなるものもあります。
その為、相続してしまうと、不利益を被るということもございます。

建物建築時に金融機関からの借入金が残っていた場合や建物の修繕義務による修繕費用の発生、賃借人との対人トラブルなどが、相続人のマイナスとなる要素と言えます。
古い物件については、修繕費用が年間賃料を超える場合もがあったり、相続後の賃貸人と賃借人の対人トラブルについても十分起こりうる話です。

逆に築浅物件についても、借入金が多額に残っている可能性は大いに考えられるので、賃料だけしか見ていないと、実際に相続した際に思ったより収益がない、ということになるかもしれません。
また、建物の場合、借地借家法により、賃借人が望まない限りは、賃貸借契約の解約は、ほぼ不可能なので、上記については、「相続する前」にしっかり考える必要があります。
マイナスの方が大きいなら、相続放棄することをオススメします。

相続人の範囲と法定相続分
国税局のホームページに記載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm

物件の一部には、不特定多数が閲覧できるようインターネットに写真や物件情報等を掲載して欲しくないという希望をお持ちの家主様、売主様もおられます。そういった物件は写真非掲載や物件情報自体を掲載せずに、お問い合わせのあったお客様へ個別にのみご紹介している物件も御座います。弊社では倉庫、工場を専門に、多数の不動産業者様とのお取引もあり、多方面から物件情報をいただいているため、他の不動産業者様のお取り扱いの無い物件もご紹介させていただけるかもしれません。是非一度、お問い合わせください。

全ページは必要ございません。
必要な部分は、主に損益計算書、貸借対照表、勘定科目内訳明細書の3項目になります。データ化されている場合はお送りいただきましたら、各担当者にて必要部分を抽出し、保証会社様へ提出いたします。