よくある質問と回答1
よくある質問と回答1
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記入日:2024-03-16  回答担当者:徳政

生産緑地とは?

農地を計画的に保全する為に制定されたものです。
一度指定されると30年間は特段の事情がない限り、農地として農業を継続していく必要があります。
平成4年に指定されたもので平成34年(2022年)に解除するかどうかの手続きを行っており、現在は特定生産緑地制度で10年間の延長をしているかどうかの確認になります。
農業従事者にとって生産緑地は相続税・贈与税の納税猶予、固定資産税の軽減措置などが受けられるメリットがあります。

記入日:2024-03-02  回答担当者:福尾

不動産を購入するのですが、購入する不動産の庇が隣地に越境していることが判明しました。 購入後に隣地より庇の撤去を依頼される可能性があるのでしょうか?

隣地境界より越境している場合は解消を求められる可能性があります。対処方法としては、売主に依頼し隣地の方と、お互いに現在越境があることを把握しており物件を建てかえる際には越境を解消するが建て替えを行うまでは現状のままであることを承諾する内容の覚書を作成してもらうことをお勧めいたします。

記入日:2024-02-29  回答担当者:今井

特殊車両とは何ですか?

一般的な制限値(幅、長さ、高さ、総重量)を超える車両のことを指します。
一般的な制限値に関して、日本の国土交通省及び道路交通法による基準は以下の通りです。

幅:2.5mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

長さ:12.0mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
ただし、セミトレーラーの場合は16.5mまで、フルトレーラーの場合は18.0mまで特例が適用され、
高速道路上での走行中はこの制限を超えても許可が必要ありませんが、
高速を降りた後の地道では許可が必要になります。

高さ:3.8mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
特定の「高さ指定道路」では4.1mまでの車両の通行が許可されます。

総重量:20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
また、重量に関しては「重さ指定道路」では25.0tまで緩和される場合があります。

軸重:10.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

隣接軸重:18.0t、19.0t、20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

輪荷重:5.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
これらの制限を超える車両は、道路を通行するには特殊車両通行許可を取得する必要があります。
許可を得るには、車両の寸法や重量、運搬する貨物の種類など、さまざまな条件を満たす必要があります。

特殊車両通行許可の申請は、車両の所有者や運送業者が行うもので、
運送するルートや車両の仕様に応じて許可が下りるかどうかが決まります。
詳細は国土交通省HPにてご確認ください。

記入日:2024-02-26  回答担当者:山口

土地を貸し出す際、借主が簡易な建物を建設したいと言われました。建物の建設を許可する際、土地の明け渡し時に借地権を主張され、土地を返還してもらえないリスクはありますか?

平成4年(1992年)に事業用定期借地権が導入され、現在では10年以上50年未満の期間を設け、契約満了時に土地を更地にして返還してもらうことが可能です。このような事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行う必要があります。従って、建物建設を目的とした事業用定期借地権設定契約の公正証書を公証人役場で作成すれば、契約期間満了時に土地を更地にして返還してもらうことができます。また、契約締結後に借主が建設を行わなかった場合でも、事業用定期借地権設定契約の公正証書は有効となり、契約満了時には土地を更地として返還してもらえます。ただし、契約期間中に土地所有者が契約を解除することはできませんので、契約期間は借主と事前にしっかりと協議して決定してください。公正証書の作成代理として、私たち三基建設は契約の原案作成から借主との協議までサポートいたします。お気軽にご相談ください。
 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html

記入日:2024-02-24  回答担当者:佐加

内覧した物件の排水が浄化槽と聞きました。浄化槽とはなんですか?

敷地内からでる排水は主に3種類に分けられ、トイレ等の「汚水」、台所等からでる「雑排水」、敷地内に浸透せずに道路へ流される「雨水」があります。敷地の接する前面道路に本下水が整備されている場合は本下水に接続し、これらを排水しますが、本下水が無い場合は、本下水に流す代わりに浄化槽を敷地内に設置し、汚水と雑排水を各敷地内で浄化し排水を行います。排水先は最寄りの水路等に流します。本下水接続の場合は下水道料金がかかりますが、浄化槽の場合は浄化槽の定期点検、清掃費がかかります。下水道料金はかからなくなります。

記入日:2024-02-24  回答担当者:福尾

所有している倉庫を売却したいと考えています。 近くの不動産業者に査定依頼をしましたが、倉庫が古いので解体をしたうえでの売却となる旨説明がありました。 倉庫をそのままで売却すると価格から解体費を差し引いた金額が査定額となるのでしょうか?

質問頂いた案件などが当社三基建設の得意とする分野です。
当社は倉庫、工場に特化した不動産仲介業を生業としておりますので、倉庫があればそのまま購入したいといわれる買主様が多数おられます。
他社では、倉庫の価値が0評価されるものでも当社のお客様は価値ありと考えて頂ける方もおられますので一度お声掛け下さい。

記入日:2024-02-10  回答担当者:徳政

隣地の竹木が自分の土地の中に入ってきており、迷惑を被っております。 ただ、隣地所有者と連絡が取れずに困っております。 自身で除去してしまっても大丈夫でしょうか?

民法改正により、以下①~③のいずれかに該当する場合は除去が可能となりました。
①竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
②竹木の所有者を知ることが出来ず又はその所在を知ることが出来ないとき
③急迫の事情があるとき

記入日:2024-02-03  回答担当者:松川

工場跡地の土壌汚染リスクについて教えてください。

元の工場が有害物質使用特定施設として届出がなされていた場合は、土壌汚染リスクが考えられます。原則として、廃業するか当地での有害物質を使用する業務を終了した場合は、建物利用者が特定施設の撤去と廃止届を届出なければなりません。
届出ののち、土壌汚染調査を実施する義務があり、調査結果を自治体に報告しなければなりません。土壌汚染の汚染度に基づいて「要措置区域」か「形質変更時要届出区域」に指定されます。
要措置区域に指定された場合は土壌汚染対策工事を実施しなければなりません。形質変更時要届出区域の場合は、対策工事の義務はありません。
また、土壌汚染調査義務については、敷地面積が900㎡未満である場合に限り、一般人が立ち入らない目的で建物を使用する場合(工場、事務所など)は、調査義務を猶予することが可能です。建て替えにおいても同様です。但し、住宅建設や駐車場など一般人が立ち入る可能性がある利用に目的を変更する場合は、猶予できません。また、過去猶予がなされていた土地については、現行法(平成31年5月1日以降)においては900㎡未満という条件が付加されているので、注意が必要です。
工場跡地に関わらず、建設残土等で埋め立てられた土地等の土壌汚染リスクがある土地については、汚染度、土地利用の方法によっては土壌汚染対策が求められる可能性があります。(土壌汚染対策法第5条)

記入日:2024-01-20  回答担当者:徳政

自分の不動産収入を借主から自分の口座ではなく、妻の口座に直接振り込んでもらってます。 これに贈与税はかかってくるのでしょうか?

基本的に1年で110万円までは贈与税がかかりません。
ただし、例えば9万円/月の不動産収入を得ており1年で108万円の収入となるが、契約は2年の自動更新となるもので契約の時点で借主は所有者に振り込むものではなく、妻名義に振込む。と明らかになっている場合については2年自動更新の契約=2年×12ヶ月×9万円=216万円の贈与と見られ贈与税の対象となる場合があるようです。

贈与税の110万円まで非課税についても廃止になる可能性がございますので、詳細は気になったその時点で再度税理士にご相談されることをお勧めします。

記入日:2023-12-24  回答担当者:佐加

売買物件について、土地の境界がはっきりしません。なにか問題はありますか?

不動産売買にあたり、境界は重要な問題です。
区画整理や地積測量図等、土地の成り立ちに関する資料を再確認し、発見できないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかりますので、お早めにご検討ください。

記入日:2023-12-03  回答担当者:徳政

検査済証を取得していない物件にリフトは設置できますか?

簡易リフトでも建築確認が必要となり、建築確認を申請しようとすると建物の遵法性を見られます。その際に検査済証が無いと×。
適法に簡易リフトは設置出来ません。
そこで建物に検査済証が無くても適法に建築確認申請無に設置出来るのが垂直搬送機というものになります。

記入日:2023-12-03  回答担当者:徳政

要役地、承役地って何?

例えば、自分の土地が道路に面していない場合、道路に面している他人地を通らないと自分の土地に出入りができません。
そんな時、道路に面している他人地の一部を自分が通行できる権利を設定します。自分の土地を要役地と呼び、他人の土地を承役地と呼びます。

記入日:2023-12-02  回答担当者:松川

建ぺい率とは何ですか?

建ぺい率(建蔽率)とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことをいいます。建築面積とは建物の一階の面積です。倉庫に関係することでは、令和5年4月1日に改正建築基準法施行令第2条第1項第2号が施行されました。それまでは、倉庫等における軒等(庇)は1mまで建ぺい率に算入されない、逆を言えば1m超の庇については建ぺい率に算入されておりましたが、令和5年4月1日以降は5m以下まで(突き出た方向から敷地境界線まで距離が5m以上必要などの条件が複数あります。)不算入となりました。

記入日:2023-11-25  回答担当者:今井

簡易リフトであれば建築確認は不要でしょうか?

簡易リフトも原則、建築確認・完了検査・定期検査報告が必要のようです。(国土交通省HP参照)

補足
簡易リフトとは労働安全衛生法上で定義されているものであり、建築基準法上ではエレベーターとなります。そのため建築基準法の適用については建築基準法におけるエレベーターの構造規定が適用されます。(簡易リフトの規格によっては同時に労働安全衛生法の規定が適用される場合がございます。)

記入日:2023-11-19  回答担当者:福尾

契約を進めている契約の必要諸経費に家賃保証会社の加入費用項目があります。家賃保証会社の加入費用は借主が負担するものなのでしょうか?

家賃保証会社は万が一、借主からの賃料が滞った場合に保証会社が賃料を借主に代わって貸主に立替して支払うシステムです。
慣習的に、契約条件として借主負担としているところがほとんどとなっております。
初回保証料、更新料の金額は保証会社によって、まちまちとなっていますので、貸主様や管理会社からの指定がなければ契約前に契約料が安価な保証会社への変更を仲介業者に相談してみるのも一つの方法です。

記入日:2023-11-10  回答担当者:村上

検査済証って何ですか ?

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に違反していないことを証明する書類のことです。
建物を建築する際は建築確認申請を行い、これから建築する建物が建築関連の法令に違反していないかどうかをチェックします。建築確認を経て計画に問題がなければ、確認済証が発行されます。そして、建物の建築完了後に完了検査を行い、そこで問題がなければ検査済証が発行されます。検査済証が発行されている建物は、建築後に違法増築などがされていない限り違反のない合法な建物です。

記入日:2023-11-09  回答担当者:山口広

消防用設備点検の報告義務について教えて下さい。

消防法により消防用設備等を設置することが義務づけられている建物の関係者(所有者・管理者・占有者)は、設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を倉庫、工場などの非特定防火対象物は3年に一回消防長又は消防署長に報告する義務があります。

記入日:2023-11-05  回答担当者:松川

購入予定の土地が都市計画道路の対象地とのことでした。都市計画道路とは何でしょうか?

都市計画道路とは都市計画法に基づく都市計画と一体になって実施(施行)される道路です。不動産売買においては、売買対象土地が都市計画道路予定地に含まれるかどうか調査します。予定地に該当する場合、計画決定か事業決定か、いつ事業(当該地の買収等)が始まるかを、関係する行政部署に聴取します。計画道路予定地では、建築や売買に関する一定の制限があります。基本的に行政が将来的に買い取る予定地とも言えますが、実情としては都市計画道路の工事が始まっても、土地の買収が進んでいない事例がしばしばあるようです。詳細は仲介業者にお問い合わせください。

記入日:2023-10-29  回答担当者:松川

浄化槽とは何でしょうか?

浄化槽とは、下水道が整備されていない地域で使用されている、地中に埋設されるタンク状の下水処理の設備です。倉庫・工場においては一般的に使用されているもので、し尿や生活排水がそのタンクに集約され、浄化処理のうえ、水路や雨水枡に流されます。保守点検は3カ月に1回(都道府県に登録された浄化槽保守点検業者へ委託。使用人数、頻度により前後あり)、清掃は1年に1回以上(市町村の許可業者へ委託)、定期検査(法定点検)1年に1回(都道府県知事の指定検査機関へ委託) が必要で、それぞれ費用が掛かります。不動産契約においては、点検清掃の費用負担(貸主か借主)は賃貸借契約ごとに異なります。また、保守点検・清掃の記録は、浄化槽管理者が3年間保管する義務があります。

記入日:2023-10-28  回答担当者:福尾

賃貸予定の倉庫の修繕区分について質問です。 仲介業者より修繕について説明を受けた際に主要構造部は貸主の負担にて修繕し、でそれ以外は借主負担にて修繕となるという説明を受けました。具体的に主要構造部とはどの部分をさしているのでしょうか?

倉庫、工場の契約について一般的には主要構造部は基礎、骨組み、外壁、屋根、いわゆる建物を構成している主要な部分と考えられます。
広域の意味として床や給排水設備も含むという考え方もあります。
居住用の賃貸物件と事業用の物件で修繕負担範囲が大きく相違することもありますの、負担区分を明確にしご納得いただいたうえで契約を締結されることをお勧めいたします。

記入日:2023-10-22  回答担当者:佐加

物件購入の際に現金はどの程度用意する必要がありますか?

物件購入時、売買契約締結時に売買代金の10%程度の手付金+仲介手数料半金の支払いと、決済時に残金+諸費用の支払いが必要となります。金融機関の融資利用がある場合は、融資実行の前に手付金の支払いが必要となりますので、手付金分は最低現金のご用意が必要となります。、また売買に必要な資金の全てに対して、金融機関からの融資額が下回る場合は不足分の現金用意が必要となります。売買契約締結前に融資相談先の金融機関へご確認ください。

記入日:2023-10-15  回答担当者:徳政

農地を購入する際の流れは?

超簡易版で説明します。
・農地転用条件付き売買契約締結

・農地転用5条許可の申請
↓(市街化の場合届出1~2週間程度、調整区域の場合許可2ヶ月以上)
・農業委員会から許可通知あり

・転用許可証ももって決済。そして所有権移転。
 晴れて所有者になります。

その後、造成が終われば田、畑から雑種地、宅地に地目変更です。

記入日:2023-10-14  回答担当者:奥山

借りようと思う倉庫に消防設備が無いようですが心配です。

新たに倉庫等テナント物件を探している中で、消防についても気になるが、実際に倉庫を見学に行くと、いわゆる消防設備でイメージする消火栓やスプリンクラーといったものが見当たらず、心配だという方もいらっしゃると思います。

三基建設では、一つの考え方として、お貸しする物件をそのままの状態で借りていただく場合の消防基準で必要となる消防設備の設置義務までは、貸主側にあると考えております。
それ以外でテナント側が行う内装工事等で必要となる設備追加や定期点検、防火対象物使用開始届などの対応はテナント側にお願いされることが一般的です。

また、中~大規模以上の、例えば延べ300坪以上ある倉庫や地下室、3階以上がある建物などは、それぞれに応じた消防設備が必要となりますので、十分注意が必要となりますが、小~中規模(2階建以下で延べ150坪程度まで)であれば、数本の消火器を所定の場所に置いておくことで十分消防基準を満たされる場合も多いようです。
思ったような消防設備が見当たらないと思ったら、まずはその物件の規模を確認してみてください。そもそも消火栓などの大げさな設備が必要ないものかもしれません。
ただし、物件毎、ご利用用途毎に消防基準も異なりますので、詳しくは最寄りの消防署にご確認いただくことをお勧めします。

記入日:2023-09-29  回答担当者:徳政

貸主のインボイス番号を即座に知る方法はありますか?

貸主が個人・個人事業主の場合は貸主に直接或いは管理会社にヒアリングする必要がございます。
貸主が法人の場合は国税庁 適格請求書発行事業者公表サイトより法人番号を検索してインボイスが登録されているか否か確認を取る事が可能です。
国税庁 適格請求書発行事業者公表サイト↓
https://www.invoice-kohyo.nta.go.jp/?ref=blog.bitbank.cc

記入日:2023-09-08  回答担当者:松川

貸工場の家主業をしておりますが、インボイス登録について教えてください。

現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。

★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入(貸土地の賃料収益等は)含みません。

②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。(インボイス登録は任意です)

③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上(前々年度を基準とします)である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の40%が控除されます。(60%納付)

④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和5年10月1日から令和8年9月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の80%が控除されます。(20%納付)

★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。

⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。

⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後6年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています(請求書の保存など、要件があります)
【令和5年10月~令和8年9月末】80%
【令和8年10月~令和11年9月末】50%

記入日:2023-04-09  回答担当者:徳政

サブリースのメリット、デメリット

メリット
・一定期間の家賃収入の目処がつくので将来の計画をたてやすい。
・都度、募集などの心配をせずに済む。
・入居者管理を一括して任せられる。
デメリット
・不動産会社もリスクを負う為、賃料設定が低目に設定される傾向があるので収益性の低下。

記入日:2023-02-12  回答担当者:徳政

最近よく見る保証会社加入って何?

保証会社とは家賃の保証を行う会社です。
賃借人がもしもの事があった場合、家賃保証会社が決められた上限内(家賃等のおよそ6~12カ月分)で賃借人の代わりに立替て賃貸人に支払う会社です。保証委託料は家賃の1カ月分を保証会社との契約締結時に支払い、1年毎に更新料を支払う。というのが一般的なものになっております。
初回の保証委託料や更新料は賃貸借契約が終わっても返ってこないので賃借人にとってデメリットしかないんじゃないか?と思われる方もいらっしゃいますが、その分、以前に比べて敷金や保証金の設定額が割安になっていることもあります。以前は敷金や保証金は6ケ月分10カ月分となっていたところ、2カ月、3カ月となっているケースも多々あり、初期費用が抑えられている現状もあります。
また、最近の経済情勢から考えるにどんな大きな会社でも何が起こるか分からない状況から、より賃貸人も貸すことについて慎重にならざるをえないのです。

記入日:2022-11-27  回答担当者:徳政

自社の倉庫、工場で一部使用していない部分を有効活用できないか考えています。一部貸しなどは可能なのでしょうか?

一部貸しの物件も賃貸事例として多くございます。
しかしながら所有者と賃借人の間で共用で使用する部分が出てくるのが一つ悩ましい点です。
ですが、そのお悩みにつきましては我々仲介業者が事前に双方のご意見をお伺いして、契約内容に反映していきます。
契約後にトラブルにならないように契約書作成をさせて頂きます。

記入日:2022-09-24  回答担当者:村上

なかなか決まらない(契約にならない)ので募集賃料を下げたい ?

募集をしてもなかなか契約にならない物件の場合、募集賃料を下げれば物件が決まるという考え方は どうか ? と私は考えます。不動産はご縁のある方に巡り合うか ? どうかにより決まることがよくあります。単純に金額を下げれば決まるという考え方はいかがなものか ? 家主様の大切な資産を安売りすることになります。よくお考えの上、お決め下さい。

記入日:2022-07-03  回答担当者:徳政

キュービクル(高圧電力)を使用する時は、どんな手続きが必要?

キュービクル(高圧電力)を使用する場合、最初に関西電力に高圧電気申込書なるものを提出しないといけません。そして、その申込書を記載する際に【電気主任技術者の選任】記入欄があります。【電気主任技術者】とは簡単に言うとキュービクルを定期的に点検し、保安するプロです。
電気会社さん以外で言うと社内にそういった資格をお持ちの方はいないと思うので外部委託となります。そこで、出てくるのが電気保安協会です。
ですので、キュービクルを使用する際には電気保安協会とのご契約も連なって必須となってきます。
また、中古のキュービクルを使用する際には、保安協会も事前調査等が必要になり、修繕箇所があればその修繕をしてからでないと保安協会がそもそも契約(受託)してくれない。といった場合もございますので、キュービクルが設置されている物件を賃貸、賃借する場合は事前の調査をオススメします。
調査結果によってはキュービクルを使う前からかなりの修繕費用が必要になる可能性もございます。

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