よくある質問と回答

不動産賃貸借契約についての公正証書の役割
まず、公正証書とは私人(個人または法人)からの嘱託によって、公証事務を担う公務員の公証人が権限にもとづいて作成して内容を証明する公文書です。
公証人が私人からの嘱託によって作成した文書には公正な効力が生じ、高い証明力・執行力があります。

そして、事業用定期借地権設定契約を締結する際は、公正証書によるものでなければ、その効力を持ちません。また、他の賃貸借契約書も公正証書によって作成することは可能です。

冒頭の通り、公正証書には高い執行力があり、賃貸借契約の内容でいう、その効力は債権の強制執行にあります。
公正証書で作成されていない一般的な契約について、債権回収を図ろうとした場合、単独で強制執行は行えないため、裁判所で確定判決を受けてから強制執行の手続きをとることになります。この場合、裁判所での確定判決を受けるまで時間を要し、手間がかかります。
ただ、公正証書による契約である場合、裁判所の確定判決の手続きを飛ばすことが出来、スムーズな債権回収が出来るということになります。

公正証書作成には期間と費用が発生します。
ご検討の場合、余裕をもってお早めにご相談下さいませ。

まずは、物件の近くにある電柱のトランス(バケツみたいなもの)があるかご確認下さい。無ければ、関電によって設置してもらわないといけないので２～３ヶ月は掛かる可能性がります。トランスがあった場合でも、トランスの容量が不足していれば、別のトランスに交換してもらう必要があるので、２～３ヶ月かかる可能性がございます。ご計画されるはじめの段階で電気工事業者に依頼して、早め早めのご確認が必要となります。

(根)抵当権が実際に実行されてしまった場合、土地の契約が普通借地の場合、借地権設定登記若しくは建物登記が無いと第三者に土地の所有権が移転して、その所有者が土地の明け渡しを命ずると明け渡さなければならない事態が想定されます。

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲や危険性を地図上に示したものです。 主に、住民の避難行動や防災対策を促進することを目的として作成されています。 地域の特性や過去の災害データをベースに作成され、市町村や都道府県などの自治体が公表しています。宅地建物取引士は、契約前に「災害リスク情報」を説明する義務があります。特に水害リスクについては、2020年8月の法改正で説明が義務化されました。

・修繕費として処理可能な場合（経費計上）
造成工事が単なる地盤整備（例えば、一時的な砕石敷きや簡易的な整地）であり、継続的に維持管理が必要な場合は、修繕費として経費計上が検討可能です。
・資本的支出として資産計上が必要な場合
以下のような場合は、資本的支出となり「土地の取得原価」や「土地の造成費」として資産計上する必要があります。
＊農地を恒久的に資材置場として利用するために大規模な造成を行う場合
＊砕石敷きだけでなく、コンクリート舗装など恒久的な構造を付加する場合
＊造成によって土地の価値が増加し、長期間の利用を前提とする場合

※より具体的な処理を決定するためには、税理士や会計士に確認することをおすすめします。

可能です。但し、借地契約の内容に建物の賃貸の禁止や事前承諾を要する特約が記載されている場合があるので要注意。また、特約が無い場合でも、事前に土地の貸主に承諾書を交わしておくことで未然にトラブルを発生することが可能です。

入居後の改装工事で原状回復が不要なものの例として、和式トイレを洋式へ、照明をLEDへ、中古住宅設備を新品へ交換等、現状の性能や品質を代替品への交換により向上させるようなバリューアップ工事については、工事前に予めオーナー様より原状回復不要である承諾を得やすいです。
原状回復が必要な工事の例として、間仕切り壁の造作や棚の据え付け、エアコンの増設等、代替品への交換ではない工事の大部分は原状回復が必要です。

まず、建物で使用する電気には、高圧受電と低圧受電があります。見分け方は敷地内にキュービクルの設置があれば高圧受電。キュービクルがなく、電気メーターがついていれば低圧となります。高圧、低圧それぞれで電灯と動力の2種類がありますが、低圧を例に出すと、電灯電気はコンセントや照明等に使用される電気、動力は機械を動かす他、フォークリフトの充電用コンセント、天井カセット型エアコン、大型電動シャッター等に使用される電気となります。一般電灯電気と低圧動力電気です。動力電気はよく200Vと呼ばれたりします。動力電気は単線3相式、動力は三線3相式です。

低圧受電の場合、電柱から電線を引き込み、建物外壁等に電気メーターが設置されます。メーターの表記に100Vと記載のあるメーターが電灯電気用、200Vと記載されるものが動力用です。確認する際は、電気メーターを確認しましょう。

特別工業地区とは、市町村自治体が定めることが出来る「特別用途地区」の呼称の一つです。特別用途地区は各市町村が条例で、目的と区域を定め、一定の規制及び緩和を定めることが出来ます。工場、倉庫の新築においては、特別工業地区に該当していると建築基準法の用途地域の規制より厳しくなる、とお考えください。

昔、アバウトに測量された土地などで登記簿に記載されている面積と現況面積に相違がある場合に、再度、正確な測量を行い、図面を作成して正しい面積にすることです。

耐震性については1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の1981年(昭和56年)6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。耐震性については建築年月日と建築時の完了検査を受け、検査済証の交付を受けているか確認するのが良いでしょう。

法務局や登記情報提供サービスにて有料で取得できる、土地の形状や位置関係が把握できる地図です。他に、土地の位置関係を示す図としては、自治体のHPにて「地番参考図」や「固定資産地積図」と言った名前で無料で公開されている場合があります。役所の担当部署に行けば、無料で確認できます。
登記情報サービス等で取得できる公図は、その分類が「地図（法第14条第1項）」ですと、土地周辺の境界が確定しているため、非常に精度が高いことが分かります。逆に公図の分類が「地図に準ずる図面」の場合は、おおまかな形状と位置関係しかわからないため、周辺土地の情報を精査する必要があります。

管轄警察署と協議し、大型車の通行許可書の発行を受けることで通行可能となる事例があります。規制道路に対する通行許可書は通常、通行車両を特定し、その車両に対して通行許可書が発行されます。倉庫工場の場合、物件に入ってくる大型車両が自家用車ではなく、取引先や運送会社の車両であり、来るたびに違い車両が入ってくることが大半かと思います。その事情を警察署に説明することで、毎回違う車両が来る場合にも通行できるような許可方法を提示いただけることもあります。管轄警察署へ相談しましょう。

土地の売買契約を締結するに当たって、 その土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には、土地の売買契約は無条件で解除されます。「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、1.一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること、 2. 1.の請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは、 本売買契約は解除になること、3. 2.により本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと、などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。

リサイクル業として土地利用する場合は、古物商許可を取得する必要があります。 貸土地でのご検討の場合は、地主様が土壌汚染などを懸念されることがあり、難しいことが多いです。購入した土地であっても、特に周辺が農地の場合は、排水の許可が困難であることが予想されます。リサイクル業をお考えの場合は、用途地域に適合する工場使用可能な土地建物のご購入がより望ましいと思われます。産業廃棄物処理場を建築される場合は、開発許可が必要で、複数の要件があります。例えば前面道路の幅員が主要道路まで6ｍ以上必要であったり、周辺に集合住宅、病院等が立地する場合は、開発許可が下りない可能性が高いです。立地条件が厳しいため、エリアを広く検討していただくことが望ましいと考えます。

屋根の上に太陽光パネルがあるときは、倉庫の屋内か外壁に太陽光パネル用の電気設備で大きいバッテリーみたいなものが取付けられています。屋根に上がらなくてもこのバッテリーのような設備を見ることで太陽光パネル設置を察することができます。
賃貸の場合、倉庫の利用中に設備を誤って取ったり壊したりしないよう気を付けましょう。太陽光パネルで充電した電気は主に、その建物の電気に充当させるか、電力会社へ売電しているケースが多いです。私の経験では家主様が電力会社へ売電しているケースしかみたことありませんが。売電している場合は特に賃貸している間は太陽光パネルと関わることはありませんので触らないようにするだけで問題ありません。

売買の場合は、売電されている太陽光パネルならば、物件の引き渡しを受ける際に太陽光パネルが付いたままなのか、取り外されるかを確認します。付いたままの場合は電力会社との売電契約を買主が引き継げるかどうか確認します。また、決済日を跨ぐ売電の買い取り電気料金がある場合は決済時または決済後に精算するかどうかを検討します。

建物購入の場合
・売買代金
・仲介手数料(売買代金×3％+6万円+消費税)
・不動産売買契約書印紙
・(根)抵当権設定登録免許税(銀行融資等で設定する場合のみ)
・司法書士手数料(移転登記等を行う際の手続き費用)
・固定資産税・都市計画税清算金
・所有権移転登録免許税(土地評価額×1000分の15+建物評価額×1000分の20)
・不動産取得税(土地評価額×1/2×3％+建物評価額×4％)

一般的に上記の費用が必要となります。

文化財が埋まっている土地のことを「文化財埋蔵地地域」や「埋蔵文化財包蔵地」などと呼びます。旧石器時代からの石器や土器、遺跡など総称して文化財と呼びます。
開発したい土地が埋蔵地、あるいはその周辺地域に該当していた場合、土地が所在する市町村か府県にどのような規制があるか確認します。規制の内容は、その土地で一定の掘削工事を行う場合、掘削工事の現場を市職員の立ち合いのもと行うか、工事前の「試掘調査」などが求められます。試掘調査とは、対象土地を部分的に掘削し、文化財がないかを調査員が立ち合いのうえ調査します。試掘調査は、工事費用を施行者が負担するか市町村が負担するかは、市町村によって対応が異なります。試掘調査の結果、発掘調査（本掘）が指示される可能性があります。発掘調査は、開発する土地全域を慎重に掘削し刷毛などで専門の調査員が調査します。発掘調査は原則事業者の負担となります。
さらに、発掘調査の結果「重要文化財」と指定された場合は、保存のため国が買い上げることになります。
土地の開発を目的とする購入、賃貸においては、希望する土地が文化財埋蔵地に該当するか確認のみに留まらず、試掘および本掘の費用、周辺で重要文化財が発掘された実績がないかなど、行政の担当部署に細かくヒアリングしリスクを明らかにする必要があります。

土地の図面は、その図面の作成目的により様々な種類がありますが、土地の図面として不動産物件を検討する際に不動産会社から最も提供されることが多いのは、地積測量図かと思います。地積測量図とは、土地の分筆又は、地積更正を行った際に、法務局に備えられる土地の測量図です。
つまり、過去に分筆又は、地積更正を行った土地であれば、法務局に地積測量図が備えられ、それを取得することで、お客様へ土地の図面としてご提供できることもある。ということです。

土地の地番を見ると、〇丁目2-1や3-2など、〇丁目〇-〇とハイフンが付いたり、〇番〇と表記されていたりする土地があると思います。-〇や番〇のことを枝番といい、枝番は土地の分筆を行う際に付く番号のため枝番ありの土地であれば、過去に分筆されているという予測が付きます。逆に〇丁目10など、枝番の無い土地は分筆されておらず、10の番号を元番といい元番の土地は分筆されていないため、地積更正されていなければ、おおよそ地積測量図もない土地を予想できます。

分筆に関する法律は昭和初期から今までで大きく変化をしており、実務現場では昭和40年代の分筆図から、令和時代の分筆図を目にすることもあります。昭和と令和の地積測量図では復元性が大きく異なります。

土地の図面には、他に仮測量図、筆界確認書、建築の為の敷地求積図などもあります。それぞれの図面の作成目的を理解したうえ、物件検討に活用が必要です。

住所のことです。地番が土地に対して割り振られる番号であることに対して、住居表示（住所）は建物に対して割り振られる番号です。土地が結合したり分離したりする過程で、番号が順に並ばないことにより郵便配達が困難になるため1962年に導入された制度です。自治体に新築届を提出した後に付与されます。

都市計画法に基づき、開発行為（主として建築物の建築などの用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます）をしようとする方は、あらかじめ市長の許可を受けなければなりません。

例えば大阪市においては、都市計画法第29条に基づき、面積が500平方メートル以上の土地において開発行為を行う場合は原則として開発許可の対象となります。

簡単にいうと500㎡以上の土地に建物を建築する際には大阪市に事前に建築確認申請より前に建築の計画(土地利用計画図など)について許可を得なければならないことです。

家主様が土地建物の売却をきっかけに建物を空き家の状態にして売るために借主様へ移転を要求するケースがあります。倉庫を借りる契約が建物普通借家契約であった場合は、貸主となる家主様は正当事由がなければ契約の解約を申し出られないことが借地借家法で定められています。単純に土地建物を売るという理由だけでは正当事由になりませんので、強制力をもって移転を要求することはできません。また借主様が建物を借りた状態で土地建物が売却された場合にも、貸主の地位は建物を購入した買主へ引き継がれますので従前と変わらず建物を借り続けられます。

敷金・保証金とは
契約時に貸主に対して預け入れるお金で退去時に返金されます。
(敷金と保証金は同じ意味です。)
但し、退去時に滞納家賃や原状回復未完了箇所があるとその分を控除して返金されることとなります。

礼金とは
契約時に貸主に対してお支払いして返金の無いお金です。

どちらを選ぶにしても下記のようなメリットとデメリットがあります。
お客様の状況により慎重に選択することをお勧めします。
私の経験からお話しするとするれば、不動産業者でも得意な分野が存在します。新築戸建住宅販売を専門とする業者にマンションの仲介を依頼することは得策ではありません。
餅は餅屋という、ことわざにもあるように依頼する不動産業者がどの分野に精通しているかを見極めたうえで媒介を依頼することをお勧めいたします。
一般媒介契約
メリット:
①複数の不動産会社と契約できるため、より多くの買い手に物件を見てもらう機会が増えます。
②自分自身で買い手を見つけて売却することも可能です。
③不動産会社間での競争が生じやすく、サービスの質が向上する可能性があります。
デメリット:
①複数の不動産会社と連絡を取る必要があり、管理が煩雑になります。
②不動産会社側が専任契約に比べて優先度を低く見積もる可能性があります。
③各不動産会社からの情報が一貫せず、混乱することがあります。

専任媒介契約
メリット:

①一つの不動産会社が専任で担当するため、専属の担当者がつきやすく、手厚いサポートが受けられます。
②一つの不動産会社とだけの連絡で済むため、管理が簡単です。
③不動産会社が優先的に物件を売却しようとするため、迅速な対応が期待できます。
デメリット:
①他の不動産会社と契約することができず、販売機会が限定されます。
②自力での売却が難しく、すべてを不動産会社に任せる必要があります。
③一つの不動産会社に依存するため、その会社の販売力や対応に問題があると、売却が遅れる可能性があります。

建築線後退（セットバック）とは、主に建物を新築する際に必要な行為で、敷地と道路の境界線から一定距離後退させて建築敷地を設定することを指します。これにより、敷地の前面道路を拡幅することが目的です。具体的には、狭い道路を広げるために自分の土地を提供する行為です。

主なケースとして、以下の3つが挙げられます。
1. 2項道路を4mにするための後退
2. 開発許可が必要な開発行為による後退
3. 耕地整理事業や区画整理事業による建築後退線の指定による後退

これらの後退を行う際には、自治体の各部署に対し、拡幅する幅員や条件について調査する必要があります。

電気にはまず2種類あり電灯電気と動力電気があります。電灯電気は照明やコンセント等に使用する電気、動力電気は機械を動かす電気となります。フォークリフトの充電用200Vコンセントや業務用天井カセット型エアコンも動力で動きます。キュービクルを設置せずに電気を契約するとおのずと一般電灯と低圧動力の電気契約になりますが、キュービクルを設置するとどちらも高圧電力での契約となります。
建物内で電気を多量に使用する場合は一般電灯低圧動力（便宜上以下、低圧電力とします。）では電力が足りず高圧受電しなければ賄えないようになります。

低圧電力と高圧電力どちらを選べばよいかの検討についてですが、
まず建物内で使用する電気の総容量が50ｋｗ以上となる場合は高圧受電しなければならない決まりとなっています。
どちらか選択できるのは50ｋｗ未満の場合のみとなります。
電気を使用する機械毎にｋｗ数を設定する必要がありますが、電気工事業者様でなければ詳細には分かりません。私の知る限りでも天カセエアコンで約3ｋｗ使用している事例を見たり、大型荷物EVで8ｋｗ使用していたり、200Ｖコンセントなんかは10ｋｗで計算しなければならない場合もあるとか。専門業者でなければわからない領域です。

続いての検討点としては、キュービクルは導入コストが高いですが電気単価が安い特徴があります。低圧電力はキュービクルに比べ導入コストは安いですがキュービクルより電気単価は高いです。かたやキュービクルは法定点検が必要なので点検費も見積もりが必要です。

このあたりの違いを抑えて、高圧受電か低圧受電のどちらを選ぶべきか検討していくのが良いかと思います。

募集価格の値下げについては下記の項目を実施してから行うことを推奨いたします。
1.現状募集している賃料が実勢の価格と乖離していないかの確認。
2.依頼不動産業者の営業方法(広告の方法)
3.内見の件数

賃料も適正、不動産業者が営業実施済み、内見の件数が圧倒的に少ない。

このような状況であれば、値下げもやむを得ないと推測致します。

値下げは成約後、解約まで長期にわたり賃料収入に直結してくる問題です。できるだけ慎重に行うことをお勧めいたします。

事業用物件の査定は事例が少ない為、特に適正価格がわからないケースが多くみられます。当社、三基建設は査定だけでもお受けいたしますので、是非連絡頂ければ幸いです。

①遺言書がなく法定相続分とは異なる遺産分割を行う場合。②遺言書に記載がない財産が発覚した場合。これらの状況により作成される書面で相続人全員の参加によって遺産分割の方法を取りまとめ、合意したものが遺産分割協議書です。

※作成にあたっては税理士や弁護士などの専門家からアドバイスを受けましょう。

登記簿上の土地の面積について、宅地及び鉱泉地以外の土地で10㎡を超えるものは、1㎡未満の端数を切り捨てることとなっています。(不動産登記規則100条)
その為、宅地及び鉱泉地以外の土地の場合は登記簿面積が小数点以下記載されず、測量図と面積が異なることがあります。

「宅地造成等規制法」が改正され、「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛土規制法）が令和5年5月26日に施行されました。大阪府では、宅地造成等工事規制区域として各自治体により順次区域指定されており、令和6年7月1日に吹田市、堺市を最後に大阪府下全域で指定されます。
宅地造成や盛土工事に対する規制がより厳しくなりました。造成における盛土の高さが2ｍを超える場合や、一時的な土石の堆積を行う場合にも規制がかかり、行政への許可申請が必要となります。また、一定の要件を超える規模の場合は、中間検査（宅地造成）と3か月毎の定期報告が必要となります。詳細は各自治体担当部署にご確認下さい。