よくある質問と回答｜見え～る！倉庫広場｜貸倉庫（貸し倉庫）、貸工場（貸し工場）をご紹介！

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記入日:2024-04-20　回答担当者:松川

地盤沈下とは何ですか？どんなリスクはあるのでしょうか。

建物が地面に沈み込む現象です。原因は、地震・軟弱な地盤・地下水利用等が原因といわれます。特に建物が傾いて沈む現象を「不同沈下」といいます。建物が傾くと柱や梁に負担がかかり、外壁や基礎に亀裂が生じるため、耐久性・居住性に悪影響を及ぼします。防止策として、地盤に杭を打ち込んだり、地面の土とコンクリートを混ぜて柱上に固めるなどする工事があります。また、解消策として、沈下した建物の下をジャッキであげたり、薬液を注入して傾きを修正する工事等があります。

記入日:2024-04-13　回答担当者:徳政

定期借家契約って何？更新できない？

例えば5年の普通建物賃貸借契約の場合は、基本5年の期間満了後は同内容にて自動更新される契約となりますが、5年の定期借家契約の場合は5年満期を迎えると一旦契約は終了します。延長したい場合は、再度新しい契約を締結しないといけないこととなります。その際に、契約内容は同内容でなくても良いので賃料の増減、契約期間、使用負担区分など見直すことが可能となります。

記入日:2024-04-08　回答担当者:福尾

4月1日より相続登記が義務化されると聞いたのですが本当でしょうか？今まで相続登記をしていない土地があるのですが、その土地も登記する必要があるのでしょうか？

2024年4月1日より義務化されました。
相続により不動産（土地・建物）を取得した相続人が、その事実を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されています。義務を果たさない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。義務化の対象は、令和6年4月1日以前に発生した相続案件も含まれますが、これらに関しては令和9年3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。
相続登記は現在未了ものも含め早めに手続きを行うことをお勧めいたします。

記入日:2024-03-23　回答担当者:佐加

購入物件の土地の境界が確定されていないと説明を受けました。確定させるにはどうすれば良いですか？

土地家屋調査士へ依頼し民民の境界確定ならば筆界確認書の作成、官民境界ならば官民境界確定図の作成を行います。土地所有者双方が現地にて境界を確認しあい、確認した境界線を図面に示し、図面に土地所有者双方が押印を行います。

記入日:2024-03-23　回答担当者:松川

倉庫を販売店舗として利用することは可能ですか？

自家用倉庫を店舗として利用する場合は、用途変更の建築確認申請が必要です。その倉庫が完了検査を受けていて、違法な増改築を行っていないことが条件となります。用途変更の申請は建築士が行います。
また、店舗の場合は不特定多数の人の出入りが予想されるため、周辺住民の方に対する配慮により、家主様が遠慮される場合もございます。可能かどうかについては、まず家主様のご意向を確認する必要があります。

記入日:2024-03-16　回答担当者:徳政

生産緑地とは？

農地を計画的に保全する為に制定されたものです。
一度指定されると30年間は特段の事情がない限り、農地として農業を継続していく必要があります。
平成4年に指定されたもので平成34年(2022年)に解除するかどうかの手続きを行っており、現在は特定生産緑地制度で10年間の延長をしているかどうかの確認になります。
農業従事者にとって生産緑地は相続税・贈与税の納税猶予、固定資産税の軽減措置などが受けられるメリットがあります。

記入日:2024-03-02　回答担当者:福尾

不動産を購入するのですが、購入する不動産の庇が隣地に越境していることが判明しました。購入後に隣地より庇の撤去を依頼される可能性があるのでしょうか？

隣地境界より越境している場合は解消を求められる可能性があります。対処方法としては、売主に依頼し隣地の方と、お互いに現在越境があることを把握しており物件を建てかえる際には越境を解消するが建て替えを行うまでは現状のままであることを承諾する内容の覚書を作成してもらうことをお勧めいたします。

記入日:2024-02-29　回答担当者:今井

特殊車両とは何ですか？

一般的な制限値（幅、長さ、高さ、総重量）を超える車両のことを指します。
一般的な制限値に関して、日本の国土交通省及び道路交通法による基準は以下の通りです。

幅：2.5mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

長さ：12.0mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
ただし、セミトレーラーの場合は16.5mまで、フルトレーラーの場合は18.0mまで特例が適用され、
高速道路上での走行中はこの制限を超えても許可が必要ありませんが、
高速を降りた後の地道では許可が必要になります。

高さ：3.8mを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
特定の「高さ指定道路」では4.1mまでの車両の通行が許可されます。

総重量：20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
また、重量に関しては「重さ指定道路」では25.0tまで緩和される場合があります。

軸重：10.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

隣接軸重：18.0t、19.0t、20.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。

輪荷重：5.0tを超える場合、特殊車両通行許可が必要です。
これらの制限を超える車両は、道路を通行するには特殊車両通行許可を取得する必要があります。
許可を得るには、車両の寸法や重量、運搬する貨物の種類など、さまざまな条件を満たす必要があります。

特殊車両通行許可の申請は、車両の所有者や運送業者が行うもので、
運送するルートや車両の仕様に応じて許可が下りるかどうかが決まります。
詳細は国土交通省HPにてご確認ください。

記入日:2024-02-26　回答担当者:山口

土地を貸し出す際、借主が簡易な建物を建設したいと言われました。建物の建設を許可する際、土地の明け渡し時に借地権を主張され、土地を返還してもらえないリスクはありますか？

平成4年(1992年)に事業用定期借地権が導入され、現在では10年以上50年未満の期間を設け、契約満了時に土地を更地にして返還してもらうことが可能です。このような事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で行う必要があります。従って、建物建設を目的とした事業用定期借地権設定契約の公正証書を公証人役場で作成すれば、契約期間満了時に土地を更地にして返還してもらうことができます。また、契約締結後に借主が建設を行わなかった場合でも、事業用定期借地権設定契約の公正証書は有効となり、契約満了時には土地を更地として返還してもらえます。ただし、契約期間中に土地所有者が契約を解除することはできませんので、契約期間は借主と事前にしっかりと協議して決定してください。公正証書の作成代理として、私たち三基建設は契約の原案作成から借主との協議までサポートいたします。お気軽にご相談ください。
　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html

記入日:2024-02-24　回答担当者:佐加

内覧した物件の排水が浄化槽と聞きました。浄化槽とはなんですか？

敷地内からでる排水は主に3種類に分けられ、トイレ等の「汚水」、台所等からでる「雑排水」、敷地内に浸透せずに道路へ流される「雨水」があります。敷地の接する前面道路に本下水が整備されている場合は本下水に接続し、これらを排水しますが、本下水が無い場合は、本下水に流す代わりに浄化槽を敷地内に設置し、汚水と雑排水を各敷地内で浄化し排水を行います。排水先は最寄りの水路等に流します。本下水接続の場合は下水道料金がかかりますが、浄化槽の場合は浄化槽の定期点検、清掃費がかかります。下水道料金はかからなくなります。

記入日:2024-02-24　回答担当者:福尾

所有している倉庫を売却したいと考えています。近くの不動産業者に査定依頼をしましたが、倉庫が古いので解体をしたうえでの売却となる旨説明がありました。倉庫をそのままで売却すると価格から解体費を差し引いた金額が査定額となるのでしょうか？

質問頂いた案件などが当社三基建設の得意とする分野です。
当社は倉庫、工場に特化した不動産仲介業を生業としておりますので、倉庫があればそのまま購入したいといわれる買主様が多数おられます。
他社では、倉庫の価値が0評価されるものでも当社のお客様は価値ありと考えて頂ける方もおられますので一度お声掛け下さい。

記入日:2024-02-10　回答担当者:徳政

隣地の竹木が自分の土地の中に入ってきており、迷惑を被っております。ただ、隣地所有者と連絡が取れずに困っております。自身で除去してしまっても大丈夫でしょうか？

民法改正により、以下①～③のいずれかに該当する場合は除去が可能となりました。
①竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
②竹木の所有者を知ることが出来ず又はその所在を知ることが出来ないとき
③急迫の事情があるとき

記入日:2024-02-03　回答担当者:松川

工場跡地の土壌汚染リスクについて教えてください。

元の工場が有害物質使用特定施設として届出がなされていた場合は、土壌汚染リスクが考えられます。原則として、廃業するか当地での有害物質を使用する業務を終了した場合は、建物利用者が特定施設の撤去と廃止届を届出なければなりません。
届出ののち、土壌汚染調査を実施する義務があり、調査結果を自治体に報告しなければなりません。土壌汚染の汚染度に基づいて「要措置区域」か「形質変更時要届出区域」に指定されます。
要措置区域に指定された場合は土壌汚染対策工事を実施しなければなりません。形質変更時要届出区域の場合は、対策工事の義務はありません。
また、土壌汚染調査義務については、敷地面積が900㎡未満である場合に限り、一般人が立ち入らない目的で建物を使用する場合（工場、事務所など）は、調査義務を猶予することが可能です。建て替えにおいても同様です。但し、住宅建設や駐車場など一般人が立ち入る可能性がある利用に目的を変更する場合は、猶予できません。また、過去猶予がなされていた土地については、現行法（平成31年5月1日以降）においては900㎡未満という条件が付加されているので、注意が必要です。
工場跡地に関わらず、建設残土等で埋め立てられた土地等の土壌汚染リスクがある土地については、汚染度、土地利用の方法によっては土壌汚染対策が求められる可能性があります。（土壌汚染対策法第5条）

記入日:2024-01-20　回答担当者:徳政

自分の不動産収入を借主から自分の口座ではなく、妻の口座に直接振り込んでもらってます。これに贈与税はかかってくるのでしょうか？

基本的に1年で110万円までは贈与税がかかりません。
ただし、例えば9万円/月の不動産収入を得ており1年で108万円の収入となるが、契約は2年の自動更新となるもので契約の時点で借主は所有者に振り込むものではなく、妻名義に振込む。と明らかになっている場合については2年自動更新の契約＝2年×12ヶ月×9万円＝216万円の贈与と見られ贈与税の対象となる場合があるようです。

贈与税の110万円まで非課税についても廃止になる可能性がございますので、詳細は気になったその時点で再度税理士にご相談されることをお勧めします。

記入日:2023-12-24　回答担当者:佐加

売買物件について、土地の境界がはっきりしません。なにか問題はありますか？

不動産売買にあたり、境界は重要な問題です。
区画整理や地積測量図等、土地の成り立ちに関する資料を再確認し、発見できないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかりますので、お早めにご検討ください。

記入日:2023-12-03　回答担当者:徳政

検査済証を取得していない物件にリフトは設置できますか？

簡易リフトでも建築確認が必要となり、建築確認を申請しようとすると建物の遵法性を見られます。その際に検査済証が無いと×。
適法に簡易リフトは設置出来ません。
そこで建物に検査済証が無くても適法に建築確認申請無に設置出来るのが垂直搬送機というものになります。

記入日:2023-12-03　回答担当者:徳政

要役地、承役地って何？

例えば、自分の土地が道路に面していない場合、道路に面している他人地を通らないと自分の土地に出入りができません。
そんな時、道路に面している他人地の一部を自分が通行できる権利を設定します。自分の土地を要役地と呼び、他人の土地を承役地と呼びます。

記入日:2023-12-02　回答担当者:松川

建ぺい率とは何ですか？

建ぺい率（建蔽率）とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことをいいます。建築面積とは建物の一階の面積です。倉庫に関係することでは、令和5年4月1日に改正建築基準法施行令第２条第１項第２号が施行されました。それまでは、倉庫等における軒等（庇）は1ｍまで建ぺい率に算入されない、逆を言えば1ｍ超の庇については建ぺい率に算入されておりましたが、令和5年4月1日以降は5ｍ以下まで（突き出た方向から敷地境界線まで距離が5ｍ以上必要などの条件が複数あります。）不算入となりました。

記入日:2023-11-25　回答担当者:今井

簡易リフトであれば建築確認は不要でしょうか？

簡易リフトも原則、建築確認・完了検査・定期検査報告が必要のようです。（国土交通省HP参照）

補足
簡易リフトとは労働安全衛生法上で定義されているものであり、建築基準法上ではエレベーターとなります。そのため建築基準法の適用については建築基準法におけるエレベーターの構造規定が適用されます。（簡易リフトの規格によっては同時に労働安全衛生法の規定が適用される場合がございます。）

記入日:2023-11-19　回答担当者:福尾

契約を進めている契約の必要諸経費に家賃保証会社の加入費用項目があります。家賃保証会社の加入費用は借主が負担するものなのでしょうか？

家賃保証会社は万が一、借主からの賃料が滞った場合に保証会社が賃料を借主に代わって貸主に立替して支払うシステムです。
慣習的に、契約条件として借主負担としているところがほとんどとなっております。
初回保証料、更新料の金額は保証会社によって、まちまちとなっていますので、貸主様や管理会社からの指定がなければ契約前に契約料が安価な保証会社への変更を仲介業者に相談してみるのも一つの方法です。

記入日:2023-11-10　回答担当者:村上

検査済証って何ですか ?

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に違反していないことを証明する書類のことです。
建物を建築する際は建築確認申請を行い、これから建築する建物が建築関連の法令に違反していないかどうかをチェックします。建築確認を経て計画に問題がなければ、確認済証が発行されます。そして、建物の建築完了後に完了検査を行い、そこで問題がなければ検査済証が発行されます。検査済証が発行されている建物は、建築後に違法増築などがされていない限り違反のない合法な建物です。

記入日:2023-11-09　回答担当者:山口広

消防用設備点検の報告義務について教えて下さい。

消防法により消防用設備等を設置することが義務づけられている建物の関係者（所有者・管理者・占有者）は、設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を倉庫、工場などの非特定防火対象物は3年に一回消防長又は消防署長に報告する義務があります。

記入日:2023-11-05　回答担当者:松川

購入予定の土地が都市計画道路の対象地とのことでした。都市計画道路とは何でしょうか？

都市計画道路とは都市計画法に基づく都市計画と一体になって実施（施行）される道路です。不動産売買においては、売買対象土地が都市計画道路予定地に含まれるかどうか調査します。予定地に該当する場合、計画決定か事業決定か、いつ事業（当該地の買収等）が始まるかを、関係する行政部署に聴取します。計画道路予定地では、建築や売買に関する一定の制限があります。基本的に行政が将来的に買い取る予定地とも言えますが、実情としては都市計画道路の工事が始まっても、土地の買収が進んでいない事例がしばしばあるようです。詳細は仲介業者にお問い合わせください。

記入日:2023-10-29　回答担当者:松川

浄化槽とは何でしょうか？

浄化槽とは、下水道が整備されていない地域で使用されている、地中に埋設されるタンク状の下水処理の設備です。倉庫・工場においては一般的に使用されているもので、し尿や生活排水がそのタンクに集約され、浄化処理のうえ、水路や雨水枡に流されます。保守点検は３カ月に１回(都道府県に登録された浄化槽保守点検業者へ委託。使用人数、頻度により前後あり)、清掃は１年に１回以上(市町村の許可業者へ委託)、定期検査（法定点検）１年に１回(都道府県知事の指定検査機関へ委託) が必要で、それぞれ費用が掛かります。不動産契約においては、点検清掃の費用負担（貸主か借主）は賃貸借契約ごとに異なります。また、保守点検・清掃の記録は、浄化槽管理者が３年間保管する義務があります。

記入日:2023-10-28　回答担当者:福尾

賃貸予定の倉庫の修繕区分について質問です。仲介業者より修繕について説明を受けた際に主要構造部は貸主の負担にて修繕し、でそれ以外は借主負担にて修繕となるという説明を受けました。具体的に主要構造部とはどの部分をさしているのでしょうか？

倉庫、工場の契約について一般的には主要構造部は基礎、骨組み、外壁、屋根、いわゆる建物を構成している主要な部分と考えられます。
広域の意味として床や給排水設備も含むという考え方もあります。
居住用の賃貸物件と事業用の物件で修繕負担範囲が大きく相違することもありますの、負担区分を明確にしご納得いただいたうえで契約を締結されることをお勧めいたします。

記入日:2023-10-22　回答担当者:佐加

物件購入の際に現金はどの程度用意する必要がありますか？

物件購入時、売買契約締結時に売買代金の10％程度の手付金＋仲介手数料半金の支払いと、決済時に残金＋諸費用の支払いが必要となります。金融機関の融資利用がある場合は、融資実行の前に手付金の支払いが必要となりますので、手付金分は最低現金のご用意が必要となります。、また売買に必要な資金の全てに対して、金融機関からの融資額が下回る場合は不足分の現金用意が必要となります。売買契約締結前に融資相談先の金融機関へご確認ください。

記入日:2023-10-15　回答担当者:徳政

農地を購入する際の流れは？

超簡易版で説明します。
・農地転用条件付き売買契約締結
↓
・農地転用５条許可の申請
↓(市街化の場合届出１～２週間程度、調整区域の場合許可２ヶ月以上)
・農業委員会から許可通知あり
↓
・転用許可証ももって決済。そして所有権移転。
　晴れて所有者になります。

その後、造成が終われば田、畑から雑種地、宅地に地目変更です。

記入日:2023-10-14　回答担当者:奥山

借りようと思う倉庫に消防設備が無いようですが心配です。

新たに倉庫等テナント物件を探している中で、消防についても気になるが、実際に倉庫を見学に行くと、いわゆる消防設備でイメージする消火栓やスプリンクラーといったものが見当たらず、心配だという方もいらっしゃると思います。

三基建設では、一つの考え方として、お貸しする物件をそのままの状態で借りていただく場合の消防基準で必要となる消防設備の設置義務までは、貸主側にあると考えております。
それ以外でテナント側が行う内装工事等で必要となる設備追加や定期点検、防火対象物使用開始届などの対応はテナント側にお願いされることが一般的です。

また、中～大規模以上の、例えば延べ300坪以上ある倉庫や地下室、3階以上がある建物などは、それぞれに応じた消防設備が必要となりますので、十分注意が必要となりますが、小～中規模（2階建以下で延べ150坪程度まで）であれば、数本の消火器を所定の場所に置いておくことで十分消防基準を満たされる場合も多いようです。
思ったような消防設備が見当たらないと思ったら、まずはその物件の規模を確認してみてください。そもそも消火栓などの大げさな設備が必要ないものかもしれません。
ただし、物件毎、ご利用用途毎に消防基準も異なりますので、詳しくは最寄りの消防署にご確認いただくことをお勧めします。

記入日:2023-09-29　回答担当者:徳政

貸主のインボイス番号を即座に知る方法はありますか？

貸主が個人・個人事業主の場合は貸主に直接或いは管理会社にヒアリングする必要がございます。
貸主が法人の場合は国税庁　適格請求書発行事業者公表サイトより法人番号を検索してインボイスが登録されているか否か確認を取る事が可能です。
国税庁　適格請求書発行事業者公表サイト↓
https://www.invoice-kohyo.nta.go.jp/?ref=blog.bitbank.cc

記入日:2023-09-08　回答担当者:松川

貸工場の家主業をしておりますが、インボイス登録について教えてください。

現在、弊社では倉庫・工場をお持ちの方のみならず、テナント会社様からも複数ご相談いただいております。交渉、協議が必要の場合は弊社までご相談ください。
インボイスについて以下、それぞれの立場にわけて簡単にご説明いたします。

★家主様側
①家主様の課税売上高が1,000万円を超える場合は、インボイス登録をしていただきます。この課税売上高には非課税の収入（貸土地の賃料収益等は）含みません。

②前々年(度)の課税売上高が1,000万円以下である家主様は免税事業者となります。テナント様からインボイス登録の要請があった場合は、協議を行う必要があります。（インボイス登録は任意です）

③家主様が課税事業者であっても、主たる業が家主業である方で年5,000万円以下の売上（前々年度を基準とします）である場合、「簡易課税制度選択届出書」を提出されていると思われます。
不動産賃貸業はみなし仕入れ率40%に付き、テナント様から受領した消費税の４０％が控除されます。（６０％納付）

④免税事業者の家主様がインボイス登録し新たに課税事業者となった場合については、負担軽減措置として「2割特例」があります。令和５年10月１日から令和８年９月30日までの日の属する各課税期間においては、テナントから受領した消費税の８０％が控除されます。（２０％納付）

★テナント様側
⑤家主様がインボイス登録をしている場合は、インボイス登録番号、適用税率と消費税額を契約書に明記します。契約締結後に家主様がインボイス登録された場合は通知を受けます。消費税の仕入れ税額控除が受けられます。

⑥家主様がインボイス登録していない場合は、仕入れ税額控除が受けられません。その場合においてもテナント様の課税売上高が年5,000万円以下の売上である場合、簡易課税選択されていれば税額控除が受けられます。

⑦テナント様の課税売上高が5,000万円超のテナント様で、家主様がインボイス登録をしていない場合でも、経過措置として制度開始後６年間は、仕入税額の次の一定割合を控除できる経過措置が設けられています（請求書の保存など、要件があります）
【令和５年10月～令和８年９月末】８０％
【令和８年10月～令和11年９月末】５０％

記入日:2023-04-09　回答担当者:徳政

サブリースのメリット、デメリット

メリット
・一定期間の家賃収入の目処がつくので将来の計画をたてやすい。
・都度、募集などの心配をせずに済む。
・入居者管理を一括して任せられる。
デメリット
・不動産会社もリスクを負う為、賃料設定が低目に設定される傾向があるので収益性の低下。

記入日:2023-02-12　回答担当者:徳政

最近よく見る保証会社加入って何？

保証会社とは家賃の保証を行う会社です。
賃借人がもしもの事があった場合、家賃保証会社が決められた上限内(家賃等のおよそ６～１２カ月分)で賃借人の代わりに立替て賃貸人に支払う会社です。保証委託料は家賃の１カ月分を保証会社との契約締結時に支払い、１年毎に更新料を支払う。というのが一般的なものになっております。
初回の保証委託料や更新料は賃貸借契約が終わっても返ってこないので賃借人にとってデメリットしかないんじゃないか？と思われる方もいらっしゃいますが、その分、以前に比べて敷金や保証金の設定額が割安になっていることもあります。以前は敷金や保証金は６ケ月分１０カ月分となっていたところ、２カ月、３カ月となっているケースも多々あり、初期費用が抑えられている現状もあります。
また、最近の経済情勢から考えるにどんな大きな会社でも何が起こるか分からない状況から、より賃貸人も貸すことについて慎重にならざるをえないのです。

記入日:2022-11-27　回答担当者:徳政

自社の倉庫、工場で一部使用していない部分を有効活用できないか考えています。一部貸しなどは可能なのでしょうか？

一部貸しの物件も賃貸事例として多くございます。
しかしながら所有者と賃借人の間で共用で使用する部分が出てくるのが一つ悩ましい点です。
ですが、そのお悩みにつきましては我々仲介業者が事前に双方のご意見をお伺いして、契約内容に反映していきます。
契約後にトラブルにならないように契約書作成をさせて頂きます。

記入日:2022-09-24　回答担当者:村上

なかなか決まらない（契約にならない）ので募集賃料を下げたい ?

募集をしてもなかなか契約にならない物件の場合、募集賃料を下げれば物件が決まるという考え方はどうか ? と私は考えます。不動産はご縁のある方に巡り合うか ? どうかにより決まることがよくあります。単純に金額を下げれば決まるという考え方はいかがなものか ? 家主様の大切な資産を安売りすることになります。よくお考えの上、お決め下さい。

記入日:2022-07-03　回答担当者:徳政

キュービクル(高圧電力)を使用する時は、どんな手続きが必要？

キュービクル(高圧電力)を使用する場合、最初に関西電力に高圧電気申込書なるものを提出しないといけません。そして、その申込書を記載する際に【電気主任技術者の選任】記入欄があります。【電気主任技術者】とは簡単に言うとキュービクルを定期的に点検し、保安するプロです。
電気会社さん以外で言うと社内にそういった資格をお持ちの方はいないと思うので外部委託となります。そこで、出てくるのが電気保安協会です。
ですので、キュービクルを使用する際には電気保安協会とのご契約も連なって必須となってきます。
また、中古のキュービクルを使用する際には、保安協会も事前調査等が必要になり、修繕箇所があればその修繕をしてからでないと保安協会がそもそも契約(受託)してくれない。といった場合もございますので、キュービクルが設置されている物件を賃貸、賃借する場合は事前の調査をオススメします。
調査結果によってはキュービクルを使う前からかなりの修繕費用が必要になる可能性もございます。

記入日:2022-06-19　回答担当者:村上

最近不動産の動きはありますか ?

弊社は倉庫・工場に特化した不動産の営業を展開しています。倉庫工場等の事業用物件に限って申しますと現在、需要はかなりの数ございますが、それに対して供給できます物件がないという状況が長く続いております。弊社には物件があれば決まる、契約してくれる顧客様が数多くございます。今は倉庫・工場として使える良い条件の物件がなかなか出てこないということがございます。物件をお持ちのオーナー様で、お売りになりたい・お貸しになりたい方は、ぜひ弊社までお問い合わせ下さい。

記入日:2022-06-12　回答担当者:佐加

初めて賃貸物件を探します。物件選びの条件は何から決めるといい？

まず月額賃料、必要な面積、エリアの3つを定めます。次に必要になってくる条件は、何ｔトラック（またはトレーラー）まで荷受けできる広さ立地が必要か？必要面積は平家建てでなくてはいけないか？2階建てでも良いのか？周辺に民家はあってもよいのか、民家無しでなくてはいけないのか？駐車・駐輪スペースは必要か、無くても良いのか？駅からの距離は遠くても良いのか、徒歩圏内でなければならないのか、各階の天井高は？等です。他にも、詳しく見ると、まだまだありますが、基本的な条件として必須の条件と、譲歩できる条件を定めると、良い物件に出会える可能性が高まってきます。

記入日:2022-05-15　回答担当者:松川

取得後すぐに家屋を取り壊した場合、不動産取得税は課税されますか？

取り壊すことを条件として家屋を取得し、取得後使用することなく直ちに取り壊した場合は、不動産としてではなく、動産を取得したとみられるときに限り、課税対象となりません。

税務署に提出が求められる書類の一例として、

・不動産売買契約書・最終代金領収書
・取り壊した後の土地の利用状況が確認できる書類
例：建築確認済証、工程表等
・取り壊した物件、取り壊した日付、取り壊した事実が確認できる書類
（以下のa～dのいずれか）
ａ　滅失の登記事項証明書
ｂ　滅失の登記申請書及び登記完了証
ｃ　電子登記申請の登記完了証
ｄ　解体証明書（解体業者の印鑑証明書原本を添付）

等、求められる可能性があります。

また、購入後の解体の規定として、おおむね4ヵ月以内という規定があり、且つ、使用貸借若しくは賃貸借でも人が使っていた場合は適用外になるようです

さらに詳細な情報は不動産の所在地を所管する税務署へお問い合わせください。

記入日:2022-05-01　回答担当者:村上

土地を購入して倉庫を建設したいのですが、建設費用は坪単価どのくらいでできますか ?

昨今は建築材料の高騰等いままでには考えられなかった諸事情により、坪単価がいくらでできるとお答えしにくい状況になっています。また、建設する建物の内容及びグレードによっても変わってきます。一概には言えませんが、弊社施工実績で申しますと坪90万円前後ぐらいで概ね中程度の建物の建設ができるものと考えております。(ご参考まで)

記入日:2022-04-24　回答担当者:徳政

現在、おそらく屋外消火栓を設置しないければならない状態で指導を受けると高額な工事が必要になるんじゃないか？心配です。

まず、屋外消火栓を設置しなければならない建築物はざっくり以下の建築物になります。
延べ床面積で耐火建築物は床面積9,000㎡以上
準耐火建築物は6,000㎡以上
それ以外の建築物は3,000㎡以上
の建築物が対象となってきます。
屋外消火栓を新たに設置しようとすると正直、高額です。
屋外消火栓、貯水槽、予備槽、ホース、配管、工事費(電気、設置)
1,000万円前後かかる可能性があります。
但し、費用を少しでも減額する為に屋外消火栓を動力消防ポンプという設備に置きかえるなど様々な方法もございます。
ご心配な方は、消防設備屋に一度ご相談される事を推奨いたします。
(地域の所轄消防署によって条例が異なる場合がございます。)

記入日:2022-04-17　回答担当者:福尾

父と事業を営んでおりましたが、父が他界し、事業を引き継ぐことになりました。父名義にて事業を行う為の倉庫を借りているのですがどうなりますでしょうか？

相続発生時の賃借権についての質問ということでよろしいでしょうか？
無償で借りている使用貸借とは異なり、家主様に賃料を支払い賃貸している場合、賃借権があり賃借権は相続の対象となります。
よって質問者様が相続し、その物件を使用することについては問題ないと思われます。貸主様へ相続し、使用を続けることの連絡は行って頂くことをお勧めします。

記入日:2022-04-13　回答担当者:立畑

遺産相続により賃借人のいる建物を相続する際に注意しておくことはありますか？

相続する建物の負債部分を把握することが必要です。
建物に限らず、相続するものの中には、プラスとなるものだけでなく、マイナスとなるものもあります。
その為、相続してしまうと、不利益を被るということもございます。

建物建築時に金融機関からの借入金が残っていた場合や建物の修繕義務による修繕費用の発生、賃借人との対人トラブルなどが、相続人のマイナスとなる要素と言えます。
古い物件については、修繕費用が年間賃料を超える場合もがあったり、相続後の賃貸人と賃借人の対人トラブルについても十分起こりうる話です。

逆に築浅物件についても、借入金が多額に残っている可能性は大いに考えられるので、賃料だけしか見ていないと、実際に相続した際に思ったより収益がない、ということになるかもしれません。
また、建物の場合、借地借家法により、賃借人が望まない限りは、賃貸借契約の解約は、ほぼ不可能なので、上記については、「相続する前」にしっかり考える必要があります。
マイナスの方が大きいなら、相続放棄することをオススメします。

記入日:2022-04-11　回答担当者:山口

土地を相続することとなりました、相続人の範囲と法定相続分を教えてください。

相続人の範囲と法定相続分
国税局のホームページに記載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm

記入日:2022-03-27　回答担当者:佐加

非公開物件の取り扱いはありますか？

物件の一部には、不特定多数が閲覧できるようインターネットに写真や物件情報等を掲載して欲しくないという希望をお持ちの家主様、売主様もおられます。そういった物件は写真非掲載や物件情報自体を掲載せずに、お問い合わせのあったお客様へ個別にのみご紹介している物件も御座います。弊社では倉庫、工場を専門に、多数の不動産業者様とのお取引もあり、多方面から物件情報をいただいているため、他の不動産業者様のお取り扱いの無い物件もご紹介させていただけるかもしれません。是非一度、お問い合わせください。

記入日:2022-02-27　回答担当者:今井

保証会社の審査に必要な書類の決算書は全ページ必要ですか？

全ページは必要ございません。
必要な部分は、主に損益計算書、貸借対照表、勘定科目内訳明細書の3項目になります。データ化されている場合はお送りいただきましたら、各担当者にて必要部分を抽出し、保証会社様へ提出いたします。

記入日:2022-02-25　回答担当者:佐加

重要事項説明は対面でしかできませんか？

賃貸に関する契約のみ、IT重説という宅建業法の運用解釈で認められた非対面型の重要事項説明が可能です。説明時に契約書と重要事項説明書等をお手元にご用意いただけるよう予め郵送させていただき、パソコンやスマートフォン、テレビ会議ツール等でテレビ電話を接続し、説明を行う方法があります。詳しくは営業担当者へお尋ねください。

記入日:2022-01-09　回答担当者:村上

三基さんは建築工事もできるの ?

弊社は社名のとおり建築工事も致しております。
三基建設では倉庫・工場等の事業用物件を専門に不動産・建築工事の業務を致しております。小規模な修理工事はお請けできませんが、ご要望がございましたら一度、弊社までお問い合わせ下さい。

記入日:2021-12-12　回答担当者:山口恵奈

市街化調整区域とは何ですか？

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域とされています。原則として用途地域を定めません。建物の建築や既存建物の改築の制限がされています。都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。

記入日:2021-12-12　回答担当者:山口恵奈

購入を検討している物件が宅地造成工事規制区域に指定されていました。どんな規制がかかりますか？

宅地造成工事規制区域とは、宅地造成（宅地以外の土地を宅地にする為に行う土地の区画形質の変更等）に伴うがけ崩れや土砂の流出による災害を防止する為、宅地造成によって災害が生ずるおそれの高い土地として指定した区域のことをいいます。区域に指定された土地で造成等を行う際は、着手する前に知事等の許可が必要になります。また、その許可は、地盤・擁壁・崖面保護・排水施設などに関する技術基準の制定がされています。

記入日:2021-11-22　回答担当者:山口

第一種住居地域で部品組み立て工場はできますか。

都市計画法で、地域別に用途地域が定められており、建築基準法で用途地域内で建てられる建物の用途か規定されています。
第一種住居地域内の土地では「原動機・作業内容の制限があり、作業場の床面積50m2以下の工場しか利用することが出来ません」

工場用地を購入または賃貸する場合には用途地域のチェックが最優先です。

用途地域内の規制については
https://www.sankikensetsu.co.jp/how_to_area.html target=_blank>https://www.sankikensetsu.co.jp/how_to_area.html
から確認いただけます。

また、三基建設のホームページでは各物件の用途地域タイトル欄からもリンクをかけていますのでその都度ご確認いただけます。

記入日:2021-11-21　回答担当者:村上

物件から最寄駅までの徒歩時間はどのように決めますか?

不動産物件の条件項目としての徒歩時間は、物件から最寄りの駅までの最短道路距離80mあたりを1分として決めることが一般的です。
例えば、駅から物件までの道路距離が500mであれば
500÷80 = 6.25 = 7分となります。
人により、もっと早く歩ける人もいますので、これはあくまでも目安としてお考え下さい。

記入日:2021-11-07　回答担当者:松川

私道とは何ですか？どのような問題がありますか？

私道とは、個人が所有している土地で、所有者が道路として築造・維持・管理し、通行できるようにしている土地です。とりわけ、公用開始されていないものを指します。
物件の前面道路が私道の場合、私道分も購入することになります。私道分の固定資産税がかかるケースもあります。また原則として私道部分の維持・管理を所有者個人が行います。
前者のケースでは「公衆用道路」として登記されていれば、固定資産税はかからない可能性があります（登記上の表題は現状を書いているだけなので調査が必要です）。補修（保存）については各自治体独自で私道の補修に関わる助成がある場合が多いです。
また、私道の特有の問題として、私道の中で通行権が設定されているケースもあります。
水道ガス管の新設については関係する私道所有者の許可が原則的に必要です。物件の前面道路の調査依頼については、担当営業にお問い合わせください。

記入日:2021-10-24　回答担当者:徳政

未登記の建物をほったらかしにしています。何か不具合ない？未登記の建物はどうやって登記するのか？そもそも登記できるのか？どこに相談するの？

賃貸の場合は所有者が特定できる課税明細書や固定資産税評価証明書などがあれば早々に問題になることは無いでしょう。
しかし、売却する際にには買主さんに所有権の移転登記が必要になるので登記が必要です。
また、登記は出来ます。
但し、登記する際には必要書類があります。
土地家屋調査士さんに依頼します。
土地家屋調査士さんによって方法が違っていたりするので例に挙げます。
例えば、建築確認が無く、所有者は課税明細書及び固定資産税評価証明書に記載されている者が所有者で登記する場合。
法務局への提出書類としては建築確認が出ているかどうか？実際測量をして申請図面と同じか？の適合を行い。図面を提出。
建築確認が無い場合、測量して、上申書を出します。
どちらにせよ測量が必要になります。
また、所有者以外の所有者が所有している事を証明できるもの2名が必要になります。その際には証明する者の実印、印鑑証明書が必要となります。
実際、所有者の家族、現在の賃借人等が証明人となるケースがある。
これにより登記ができます。
費用等、詳しくは土地家屋調査士さんにご質問するのが一般的です。

記入日:2021-10-10　回答担当者:松川

里道（赤道）とは？

道路のうち、道路法が適応されない道路のことを里道（赤道）と言います。また、建築基準法上の道路ではありません。
かつては国の財産で、都道府県知事が国からの委任を受けて管理していたとされていました。2000年の施行された「地方分権一括法」によって、市町村の財産となりましたが、実際に管理している団体は、地元自治会や水利組合が行っているケースが多いです。詳細は市町村担当窓口にお問い合わせください。

記入日:2021-10-04　回答担当者:山口恵奈

ウィング車とは？

車輌のバンボディの両サイドが上に開くタイプです。側面から積み下ろしができる為、フォークリフトを利用してパレットでの荷下ろしが容易にできることが特徴です。

記入日:2021-10-04　回答担当者:山口恵奈

車庫証明書とは？

正式名称は自動車保管場所証明書です。自動車の保管場所を確保していることを証明する書類です。
新車や中古車を購入し、ナンバーを取得する際に必要となります。車の買い替え時、住所変更時、所有者変更時なども車庫証明の申請が必要になります。
車庫証明の取得は義務付けられており、万一未申請であったり虚偽の申請をおこなった場合は処罰の対象となります（一部地域で車庫証明不要の場合があります）。
車庫証明は警察署で発行してもらう書類です。まずは車の保管場所（車庫）を管轄している警察署に行き、申請に必要な書類を入手しましょう。購入した自動車販売店で申請書類一式をもらえることもあります。

記入日:2021-10-04　回答担当者:山口恵奈

サブリースとは？

不動産の所有者から不動産会社等が一括借り上げ、第三者に転貸をします。借主がいない場合でも賃料が保証され、入退去の手続き及び賃料の集金等を借り上げた不動産会社に任せることとなります。

記入日:2021-10-04　回答担当者:山口恵奈

ロックウールとは？

アスベストの健康被害が大きく問題となった後に代替品として広く使用されるようになったのがロックウールです。ロックウールは玄武岩、鉄炉スラグ、石灰などが原料となる人造の鉱物繊維でしが、対して、アスベストは蛇紋石や角閃石が繊維状に変形した天然の繊維の鉱物です。ロックウールがマクロファージによって体内で吸収排出されるのに対して、アスベストはマクロファージによって分解できず周囲の細胞を死滅させます。

記入日:2021-10-04　回答担当者:山口恵奈

PCBとは？

PCBはPoly Chlorinated Biphenyl(ポリ塩化ビフェニル)の略称で、ポリ塩化ビフェニル化合物の総称です。不燃性や絶縁性に優れることから、かつてはトランス（変圧器）やコンデンサ（蓄電器）の絶縁油をはじめ、熱媒体や潤滑油、建築現場のシーリング材など様々な用途で利用されてきました。1960年代後半から生体への影響や環境汚染が社会問題となり、1970年代に生産、輸入、使用が中止になりました。

記入日:2021-10-04　回答担当者:佐加

自家用車の車庫証明手続きと運送業で使用する事業用車の車庫証明手続き（運輸局への届け出）は違う？

運送業等事業で使用する車は自家用車と区別され、事業用車（緑のナンバープレート）という扱いになります。
事業で使用する車のため、自家用車の手続きよりも厳密に審査され、申請先も自家用車は警察署ですが事業用車は管轄運輸局になります。「建築基準法、都市計画法、農地法、その他の関係法令に違反のないこととする。」といった規制をはじめ、様々な、駐車車庫の適正や遵法性を問われます。行政書士事務所では手続きを代行されているところもあります。

記入日:2021-10-04　回答担当者:山口

登記地目が田・畑である土地は法人で購入できますか？

現状が駐車場、資材置き場、又は倉庫が建っている場合は、まず農地転用の届出又は許可を受けた土地であるか確認が必要です。
現実には、市町村の農地法の届出・許可窓口である、農業委員会等に過去に届出又は許可申請がなされているかの確認が必要となります。
届出、許可がされたというだけでは法務局登記記録の地目が変更となるわけではありません。
土地所有者による地目変更登記がなされていなければ法務局の登記地目は変更されません。

また、万一届出、許可がなされていなかった場合には、農地法の届出又は許可が必要となります。
許可できるかについては、詳細の打合せが必要となりますので、詳しくは弊社担当者までお問い合わせください。
弊社は地目変更登記をする場合必要な土地家屋調査士事務所も併設しています。
お気軽にお問合せください。

記入日:2021-09-19　回答担当者:村上

物件の査定をしてほしい。

長年に渡り、膨大な情報量を保有している三基建設では、不動産物件に関する査定のお問い合わせを多方面の方々から数多く受けます。いつも私がお答えしていることは、その物件により査定額が違うことをまずお答えしています。物件の内容をお聞きして、物件の周辺環境など様々な条件をよく調べた上で、その物件を最大限評価した額をお答えするように日々心がけています。まずはご連絡下さい。

記入日:2021-09-06　回答担当者:福尾

都市ガスとプロパンガスは何が違うのでしょうか？

都市ガスとプロパンガスの主な違いは「料金・原料・供給方法」です。都市ガスはメタンを主成分とする天然ガスでプロパンガスはプロパンやブタンを主成分とした石油ガスです。料金は都市ガスの方が安いというメリットがありますが、地下に埋設された管を通じて供給していますので、災害時の復旧に時間がかかる恐れがあるとのデメリットもあります。一方プロパンは災害時に強いというメリットもありますが、料金が都市ガスよりも高いというデメリットもあります。ガスの使用量を考慮したうえで物件選びの一つの材料とすることをおススメします。

記入日:2016-10-06　回答担当者:奥山

音の出る作業があるのですが、大丈夫でしょうか？

音の問題は入居後の近隣トラブルの代表的な問題で、よくあるご質問の一つです。
ご説明できる一つ確かなものは、地域毎に定められている騒音の基準値です。敷地境界線における基準のようですが、上限が50～60デシベルの地域がほとんどで、一定の工業系地域でも70デシベル以下に定められていることが多いです。ちなみに掃除機や洗濯機の音で65デシベル位は出ているようです。ですので、大丈夫かどうかの回答は容易ではありませんが、防音対策、近隣環境、過去使用内容、トラブル経歴の有無等をご確認頂き、総合的にご判断下さい。詳しくは環境省のHPにも環境基準がございます。

記入日:2016-10-06　回答担当者:福尾

外壁ＡＬＣとありますがＡＬＣとはどのようなものを言うのですか？

軽量気泡コンクリートのことで、内部に無数の小さな気泡を含む為、軽量で施工がしやすく断熱性や耐火性に優れています。
鉄骨造等の外壁や内壁、屋根、床などによく使用される素材です。

記入日:2016-10-06　回答担当者:奥山

申込みのタイミングを教えて下さい。

大げさな例えになるかもしれませんが、申込みをプロポーズ、我々仲介業者が仲人と
置き換えて考えて頂ければ、自ずとご理解頂けるかと思います。魅力的な物件には直ぐに他からの横やりがあるかもしれません。だからといって、焦ってプロポーズしてから、後でやっぱりやめたとなればどうでしょう？そんなプロポーズは聞いたことないですよね？ですので、正直にそのお気持ちを仲人である我々仲介業者にご相談下さい。社内事情や条件交渉等もまとめて具体的にし、その上で申込みを出されるのが良いかと思います。

記入日:2016-10-06　回答担当者:奥山

入居後の設備等の故障の修理は借主負担？貸主負担？

倉庫、工場の賃貸で多く見られるケースが現況渡し、現況返し、入居中は自主管理です。「エアコン（残置物）は借主側で維持管理、修理までして下さい」等、アパートやオフィスを借りることを考えれば、腑に落ちない条件を耳にすることもあると思います。使用目的が「住む」「事務」に限定されない、自由度の高い倉庫、工場の特徴の一つかと思いますが、疑問に感じることについては、契約前に詳しくお尋ね下さい。複数ある場合は負担区分表などを作成し、入居後のトラブルを事前に回避することも一つです。

記入日:2016-10-06　回答担当者:山口

市街化区域内の農地(畑、田)を資材置き場として購入できますか。

農地は農家でしか買うことができません。
農地を農地以外の利用とする為購入する場合は農地法による届け出が必要となります。市街化区域内の農地を資材置き場として利用する為購入する場合は、所有権移転登記に先立って農地法第５条による届出が必要です。
詳しくは物件所在地の市役所農業委員会にお尋ねください。

記入日:2016-10-06　回答担当者:奥山

所有者と貸主が違いますが大丈夫でしょうか？

希、というよりよくあるケースですが、物件の所有者（謄本等名義）と契約書記載の
賃貸人名が異なる契約がございます。背景には、相続処理の問題、税金関係の事情等様々ですが、珍しい事ではありません。当然そこには所有者の承諾があることが前提になりますが、万が一承諾がない場合には後に大きなトラブルになることは容易に想像できると思います。そのようなことは通常ありえませんが、万が一のトラブル回避の為、転貸契約書や所有者承諾書等で確認するのがよいでしょう。それ以外にも契約書文言に「名義が異なることに関しては貸主が一切の責任を負う」旨を記載する等で対応することもあります。

記入日:2016-10-06　回答担当者:山口

物件所在の表示方法として地番と住居表示がありますが、どう違うのでしょうか。

住居表示は郵便物の配達等に便利なように、町名の後に街区符号、住居番号を
付したものです。
○○一丁目2番3号(2番が街区符号、3号が住居番号)
ただし、同じ町名、街区符号、住居番号がある場合が有り、不動産の取引では地番
で表記することとされています。(地番は原則、同じ町名、同じ地番が無いこととされています。 )
尚、郊外では住居表示そのものが実施されていない地域もあります。

記入日:2016-10-06　回答担当者:奥山

入居時に預かる鍵は新品に交換されているのでしょうか？

ケースバイケースですが、倉庫、工場の場合、前回の鍵をそのまま使用することもあります。物件によっては簡易な錠前や引っかけるだけのものもありますし、逆に使用者側にもセキュリティー上、特殊な鍵や設備を設置しなくてはならない事情がある等様々です。ですので、倉庫、工場等の事業用賃貸の多くは、アパートとは違い、入居後必要であれば使用者が自身で交換をすることになっているようです。貸主側に事前に交換してもらいたい場合は申込時に条件として提示することも可能です。しかし鍵もピンキリですので、してもらう場合は安価な鍵になることは否めませんのでご注意を。

記入日:2016-10-06　回答担当者:奥山

保証会社利用とある物件がありますが、利用しないで契約できませんか？

昨今アパート等契約する場合にはほとんどの物件が保証会社利用が必須になっています。倉庫、工場の場合でも利用条件が付いている物件も増えてきました。貸主サイドとしては滞納リスクへの対応の一つとしてのことではありますが、契約者としては、費用が余計にかかる分、利用せずに契約したいものです。もし希望する物件が保証会社利用となっていても申込み時に条件として相談することで、利用せずに契約できる場合もありますので、ご相談下さい。しかし、その場合、保証会社を利用せずとも、相手方に安心して頂けるだけの材料や条件提示を求められることも、交渉の中であるかもしれません。

記入日:2016-10-06　回答担当者:山口

所有土地の一部を売却するにはどうしたらよいですか。

土地分筆登記をへて土地を分割し、地番を付してから売ることとなります。
たとえば１００番の土地５００㎡の内西側部分で実測２００㎡だけを売りたい場合は、100番の土地全体を測量し土地分筆登記をし１００番１と１００番2の土地に分割して売却することとなります。ただし１００番の土地が実測すると５５０㎡あった場合には、２００㎡の売却部分の土地１００番2と残置３５０㎡の土地１００番1となります。(土地地積更正登記が必須となります)平成１７年までは残置に実測で増えた分を残し実測は３５０㎡であるが、３００㎡として登記できましたが現在は地積更正登記することとなります。

記入日:2016-09-26　回答担当者:奥山

既存不適格について教えて下さい。

既存不適格とは、建築当時は建築基準法等の各種規定に適合し、適法だった建物が、建築基準法が改正される等し、その結果、建物の状態が法の規定条文に不適格となったものを言います。建築基準法では、こうした不適格となる原因が建物所有者や管理者自身にない場合は、建築基準法3条で「適用の除外」として位置付け、法的には既存不適格といい、違反とは異なり、一定の不利益不遡及の考え方がとられています。しかし、法的な違反がないとしても、危険回避義務等コンプライアンスを問われる昨今、物件の現況を十分に確認しておくことも重要です。

記入日:2016-09-26　回答担当者:福尾

売買物件の中で収益物件という表記がありました。収益物件というのはどんな物件をさすのでしょうか？

収益物件とは、毎月一定の賃金収入のある不動産、つまり一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル、貸倉庫、貸工場等のことをいったり、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。

記入日:2016-04-22　回答担当者:山口

購入予定物件は法人(株式会社)所有物件であるが、会社謄本では代表清算人となっていますが、この会社から購入することはできるのでしょうか。

清算中の会社であっても取引はできます。
会社印鑑証明書、代表者事項証明書とも代表清算人として発行されます。

記入日:2016-03-18　回答担当者:山口

未登記建物を借りることはできるのですか。

希に未登記の建物がありますが、賃貸建物である物件について建物登記を家主に依頼し建物標題登記をしてもらうことは難しい場合(登記費用の面)が多いと思われます。
建物登記は所有者であることが証明できれば、建築確認が取れていない建築基準法違反物件であっても登記することができる為、賃貸で借りる場合には建物登記の有無が問題となることは無いかと思われます。ただし、免許申請を必要とされる業種の方は建物登記を申請先官庁より求められる場合がありますので予めご確認ください。

記入日:2016-02-12　回答担当者:山口

売却土地の所有者住所がずいぶん前の住所で有り、印鑑証明書の住所と全部事項証明書(登記簿)が違っていますがどうすれば良いですか?

所有権移転登記には、全部事項証明書(登記簿)に記載されている売主住所が現住所(印鑑証明書の住所)であることが必要です。
売買決済の時に司法書士に依頼することもできると思いますが、事前に確認をされた方が良いと思われます。また、住所変更登記には住所変更の沿革が分かる住民票、戸籍の附票等が必要ですが、戸籍の附票に記載されているものは一定期間(現在では平成12年以降)のものしか無い為、それ以前に住所変更がある方は上申書(印鑑証明・権利書付)をもって住所変更の申請をする必要がでてきます。詳しくは司法書士にご相談ください。

記入日:2016-01-22　回答担当者:村上

第1種住居地域にある物件で工場はできますか ?

法律上（建築基準法）では工場はできません。
但し、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場で、その作業場面積の合計が50㎡以内で、且つ原動機出力合計0.75KW以内のものに限り可能になります。

記入日:2016-01-15　回答担当者:福尾

不動産を売却したいのですが、不動産業者には3種類の任せ方があると、聞きました。どのような内容になるのでしょうか？

まず、媒介契約の種類については下記①～③となっています。
①専任媒介契約
・依頼した１社の不動産会社との契約で他の会社には依頼出来ません。

②専属専任媒介契約
・依頼した１社の不動産会社との契約で他の会社には依頼出来ません。
・他社の媒介により成約した時や、自分で買主を見つけて成約した時は違約金が発生します。

③一般媒介契約
・複数の不動産会社と媒介契約を結べますが契約する社名は明らかにする必要があります。
・自分で買主を見つけて成約する事も出来ます。

以上、３種類のパターンです。

任せ方については人それぞれですが当社では②で依頼して頂ければ折込チラシなどの広告は無料させて頂いております。

記入日:2016-01-01　回答担当者:山口

売買時の固定資産税・都市計画税の精算方法について教えてください。

引き渡し日の前日までの分を売主が、引き渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担するとなっている場合が多く、起算日は関西では４月１日、関東では1月1日とする場合が多いようです。ただし、税法上では固定資産税・都市計画税の精算はあくまでも売買代金として扱うこととなっています。(案外不動産業の方でもご存じない方が多いようです)

記入日:2015-12-25　回答担当者:奥山

検査済証の有無について教えて下さい。

一般的に検済（検査済証）の有無と言われるものは、建築工事が完了した際に現物が建築基準関係法規に適合している確認がなされ、検査済証の交付を受けているか否かと言うことです。本来、建築主は検査済証を取得して初めて建物使用が認められることになるのですが、国土交通省のデータによると１９９９年以前では半数以上がこうした手続きが取られていないのが実情です。検済が無い場合は、賃貸はもちろん、売買をお考えの際は特に、確認申請図面と現況建物の状況の確認が重要になります。

記入日:2015-12-18　回答担当者:福尾

都市計画法の無指定の土地で建物を建てられますか。

建てられますが、水道やガスなどのインフラが整備されていない場合が多いです。

記入日:2015-12-11　回答担当者:村上

先日、自己所有物件の消防立入り検査を受けましたが、消防署からの指導で無窓階になるので消防設備の設置が新たに必要になります。と言われました『無窓階』とはどういう意味でしょうか ?

建物地上階で避難上・消火活動上有効な開口がとれない階を『無窓階』といいます。
消防法上の基準で、消火活動をする消防隊の侵入のため、建物内人員の避難を目的とした有効開口の大きさを表すものです。無窓階の扱いになると、設置基準が厳しくなり、新たに消防用設備の設置が必要となります。無窓階判定の算定基準以上の有効開口を新たに設置するなどして、できる限り防災設備のコストをおさえることをお勧め致します。　詳しくは、管轄消防署にご相談下さい。

記入日:2015-12-04　回答担当者:福尾

土地の売買で実測売買、公簿売買というものをみかけますがどういう違いがあるのでしょうか？

実測売買とは、実際の測量に基づき面積を算出し、その面積を売買する方法をいい、公簿売買とは土地の登記簿に記載されている面積で売買をする方法です。土地の登記簿に載っている面積は実際とは異なることも多々ありますので公簿売買の際には気をつけることが重要です。

記入日:2015-11-27　回答担当者:山口

建築確認で用途:倉庫となっている平家建建物内にトラックを停めて、車庫として使用する場合、建築基準法に基づく申請が必要となりますか。

倉庫を車庫として使用する場合。
車庫は特殊建築物であり、１００平米を超える車庫は建築確認(用途変更)の申請が必要となります。

記入日:2015-11-02　回答担当者:福尾

物件を探す際によく坪と言う表記をみますが、この坪という表記がよくわかりません。

坪は、尺貫法による面積の単位です。一般的には1坪は約3.3平米と言われています。正確には1平米＝0.3025坪となりますので100平米は100×0.3025＝30.25坪となります。
また、50坪は何平米かとの質問については50÷0.3025＝165.289平米となります。

記入日:2015-11-02　回答担当者:村上

一般的な粉末ABC10型消火器の耐用年数はどのくらいですか？

消火器製造メ―カ―が提示している設計標準使用期限は製造より10年です。
取替えの目安としてはおおよそ7～8年ぐらいのケ－スが多いようです。　
取替え方法としては、消火器内部の溶剤の詰め替えですが、費用面で考えた場合、新設取替の方が安くなります。

記入日:2015-10-23　回答担当者:山口

貸土地として貸す場合、消費税を請求することができますか？

土地の貸付けは非課税取引です。
ただしアスファルト舗装をして賃貸する場合、フェンスを設置して賃貸する場合には、消費税課税対象となります。

記入日:2010-09-03　回答担当者:福尾

HPに掲載していただきたいのですが、取り扱いエリアはどうなっていますか？それ以外のエリアについては掲載できますか？

弊社の基本取り扱いエリアについては、
大阪府全域・京都府、兵庫県の一部となっております。

その他地域につきましては、写真をご用意して頂き、HP掲載料をお支払い頂けましたら、弊社HPにてご紹介致します。
詳しくは担当営業までお尋ね下さいませ。

記入日:2010-08-27　回答担当者:福尾

原状回復とはどこまでの範囲なのでしょうか。

借主が設置したものを退去時に取り除く。
借主が破損したものは修理します。
経年変化などの損耗は含まない
まれに事務所や中二階を承諾を得て設置した場合など
次の借主が望む場合は回復義務免除される場合もあるのでご相談ください。

記入日:2010-08-27　回答担当者:福尾

連帯保証人の条件は何か取り決めがあるのでしょうか

連帯保証人は貸主との間で借主と同じ責任を負うことになります。したがって、一般に借主の親族もしくは一定の年収がある方となります。
法人契約の場合は契約者が法人格で保証人は代表取締役の個人保証でお願いする場合が多いです。

記入日:2010-08-27　回答担当者:福尾

賃料発生日とは契約日とは違うのでしょうか

賃貸借契約に基づき入居者の賃料が発生する日です。必ずしも賃貸借契約締結日＝賃料起算日ではありません。
契約は早い時期に行い使用時期がずれる場合もありますし賃料の発生を遅らせる場合もあります（フリーレント期間）のでご相談ください。

記入日:2010-08-26　回答担当者:福尾

業種により使用できない工場はありますか。

建築基準法により、用途地域が指定されており、
用途地域によりできる業種が限られています。

用途地域による制限は、こちらをご覧下さい。

尚、家主様の意向により、使用できる業種を制限されている場合がございますので、お客様の用途を営業にご相談ください。

記入日:2010-08-24　回答担当者:山口

ホームページに掲載を依頼するにはどのような資料が必要ですか。

下記に記載した資料をご用意ください。
　無いものは仕方ありませんが、詳細な資料を提供いただくことで成約率が上がっています。
1.図面
　　　配置、平面、立面、断面図等できる限り詳しい図面
2.建築確認通知書
3.テナント募集依頼書(弊社書式、賃貸条件等を記載いただく書類です)

現地写真は弊社スタッフが撮影に伺います(家主様でご用意いただく必要はありません)。
ホームページ掲載用図面は弊社で作成いたします。

　　　

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

「プラットホーム有の貸倉庫」のプラットホームってなんですか？

敷地面と比べて倉庫の床面が高い倉庫です。
物流の配送センターなどに向いています。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

今やっている仕事をやめて、工場として貸したいと思っています。貸したらいくらぐらいの賃料になりますか？

お持ちの物件の場所、築年数などにより様々です。
弊社ホームページをご覧いただき、実際に募集されている物件の賃料を参考にしていただきましたらと思います。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

契約後の物件管理は、必ず必要ですか。

弊社はホームページへの物件情報を無料にて掲載させていただいており、弊社が客付けさせていただいた場合には物件管理を必須にてお願いしております。

又、他業者様とのお付き合いなどの兼ね合いがある場合などでしたら、掲載料をいただいての掲載も可能となっております。

掲載料をいただき掲載させていただいた場合、弊社が客付けさせていただいた際には、契約時の仲介手数料よりそれまでにいただいた掲載料と相殺させていただきます。
更に詳細なことにつきましては、弊社営業までご相談ください。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

空いている倉庫を貸したいと思っているのですが、複数の不動産業者さんにテナント募集を依頼することはできるのでしょうか？

一般の媒介契約（テナント募集を依頼するという契約）なら複数依頼することが可能です。
専任・専属専任の媒介契約の場合、一社にしか依頼することができません。

専任・専属専任の媒介契約では一社のみという制限がありますが、不動産業者側にも積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられており、一般媒介契約よりも熱心な活動が期待できます。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

契約時に必要な書類は何が必要ですか？

一般的には契約者が法人の場合には会社謄本（履歴事項全部証明書）及び印鑑証明書、連帯保証人の印鑑証明書が必要となります。物件によっては会社の経営状態を確認する為、確定申告書類、貸借対照表、損益計算書等の提出を求められるケースもございますので、事前に担当者に確認お願いいたします。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

解約の時にはどれくらい前に連絡しなければいけないのでしょうか？

物件を解約するときには解約予告期間というものが定められています。倉庫・工場の場合一般的には3ヶ月前には通知するというケースが多いです。物件によって6ヶ月前、1年前などの場合がありますので契約時に不動産会社から説明を聞くか、契約書を確認してみてください。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

信頼できる不動産業者を見分ける方法はありますか？

人もそうですが、外見だけではまず判断は出来ないでしょう。
大手の会社なら信頼できるかと言えば100％大丈夫とは言いづらいのが正直なところです。
判断材料を何点か挙げますので参考にしてください。

　・早く決断しないと違うお客様にとられちゃいますよ：契約をあおる会社
　・物件のいいことばかり話し、悪い話はしない会社
　・環境を（駅距離・学校・病院・スーパー等）案内しないで口頭だけで説明する会社
　・一度断ったのに何度も電話をかけてくる会社

一例ではございますが、上記に該当することがあれば避けた方が無難だと思われます。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

定期建物賃貸借契約とはどういう契約ですか？

■契約期間について
貸主・借主双方の合意で契約期間を自由に設定できます。

■更新について
原則として契約の更新はできません。契約期間が満了したら退去しなければなりません。但し、再契約の定めがある場合は再契約が可能となります。

■通知義務
契約期間が1年以上の場合、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに貸主は借主に通知しなければならず、通知を忘れて、契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は、貸主側から契約を終了させることはできません

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

倉庫を持っているのですがどれぐらいで貸す事が出来るかわかりません。賃料や敷金等について査定をして欲しい。

連絡頂ければ弊社営業担当が日程を決めて現地視察し、近隣相場をふまえた上家主様とお話させていただきます。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

事務所付の倉庫を探しているのですが、やはりテナントで設置するものなのでしょうか？

基本的には弊社登録している物件については現状有姿というものが殆どです。
但し、条件次第では家主様に事務所を造作していただいた上の引渡し等もできる場合がございますので、現状倉庫だけとしても見送る必要はありません。

記入日:2010-08-24　回答担当者:福尾

初期費用を安くしたいのですがそんな物件はありますか？

はい。
初期費用が安い物件つまり保証金や敷金が安い物件については少ないですがございます。
また、条件として交渉も可能な物件も御座いますので一度弊社まで連絡下さい。

記入日:2010-08-23　回答担当者:山口

ホームページへの掲載方法と料金について。

掲載料については無料です。
　現地写真撮影、弊社ホームページへの登録等当社スタッフが行います。これらすべて無料です。
ただし、弊社紹介テナントにより契約に至った場合下記の料金が発生します。
1.広告掲載料として賃料1ヶ月分相当額を請求させていただきます。
2.成約後管理費として賃料5%(最低1万円)を請求させていただきます。
責任をもってテナントを紹介、以後の家主様とテナント間の打合せについても、管理会社として交渉に当たります、また最近の不景気が続く中、賃料滞納等起きた場合にも、管理会社として敏速な対処をいたします。更に、将来再度空き物件となった時にも、優先的にテナントをご紹介いたします。

記入日:2010-08-23　回答担当者:山口

倉庫と記載されている物件は工場として使用できないのですか。

弊社ホームページに掲載されているタイプ欄には倉庫、工場となっているものがありますが、これらは家主様から募集依頼を受けた時に記入されたものをそのままま記載しているだけです。一般に倉庫は製品倉庫等、倉庫の用途のみで使用してほしいとの場合が多いようですが、軽作業等の工場として使用できる場合もあります、詳しくは個別の物件について当社営業にお問い合わせください。
尚、用途地域の指定による規制の方が重要である場合が多いように思われます。
たとえば第1種住居地域では50m2以下の作業場しかできません。

※ご留意事項

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あらかじめご了承ください。